为什么上海人都选择住宅抵押贷款买苏州的公寓？

近期笔者接触了一些上海的投资人，他们一开口都是我要5%以上收益率的公寓10套，朝向不限，面积不限，价格总价在每套50万内均可，这口气，让我以为遇到团购公寓的炒房团了。。。

后来，我通过不断的服务客户，在过去的不足一个月的时间内，一个客户从我这里买入了多套公寓，他给我说了，他为何如此急迫的在苏州买公寓的原因：

上海这些年，18年至今房价已经稳定好久了，甚至好多老破小基本都卖不掉，现在除了等拆迁，就是出租，跟本他们本地人都不住。

之前的时候，觉得房子也就这样了，这几年疫情期间，信贷条件现在让他们惊掉了下巴：

只要是全款的房子，均可以从各种银行遍地拿到3.55-3.85%利率的抵押贷，而且是先息后本，一次授信，最长20年，所以，他们看到苏州遍地都是净投资收益4%以上的公寓，完全是超级福利大放送啊！

他告诉我，他为何选择在苏州买入公寓的原因如下三个：

第一：可以套利差

苏州公寓可以托管，托管的公寓租金收益扣除物业费以后的净投资收益都比：现在拿房子抵押贷款的月供要高好多！

比如，正常苏州的公寓投资收益在5-7%，房子的利息成本恒定在3.85%，我们就算高一些，4%的情况下。

那么，现实就是：

每年用公寓租金的收益6%（取中间数），扣除住宅利息的4%，那么，还有2%左右的利差。

这完全是捡钱的机会啊！

第二：银行的房贷利息从历史上看，基本都是会持续下降的。

说白了，未来的还款金额是会越来越少的。这完全是风险有限，收益无限的机会啊！

第三：租金在有潜力的城市一直都是上涨的。

租金持续上涨，银行的利息越来越低，那么，最终的结果就是：

租金扣除月供以后剩余的金额越来越多！也就是白捡的钱越来越多！

那么，如若是你，你敢用银行的钱买入自己的资产，然后用资产的租金去还款银行的利息吗？

10年或20年以后需要一次性还款的情况下，到时候，直接卖出房源，按照通货膨胀，涨幅也超过这个贷款金额了。也可以直接用公寓继续做抵押贷款，做完抵押贷款还掉银行的欠款。

那么，就是有了一堆公寓和一套全款的住宅。接着，公寓的欠款还款完毕，就曲线救国，完成了一套房子，多套公寓的完美人生！

很多人对这些没有感觉，我给数据算给大家看看，一套假设300万的房子：

第一步：将300万的房子抵押贷款，贷款80%的额度：

能拿到手240万，4%的利息（最高计算），年利息：9.6万，月利息8000元即可。

第二步：将240万全款在苏州买入6套月租2000元的公寓：

可以得到40万一套的公寓6套，一个房子2000元每个月，6套就是每个月12000元。

第三步：每个月按时还款，每次的结余金额自己留着花销。

每个月用公寓租金1.2万还款银行8000元，这样每个月还有4000元剩余，这就是目前的生活费。一年4.8万，（加上自己抵押的房子假设也出租，每个月4000元，那么，就是每年9.6万生活费！）

这个过程中：

房贷的利息会越来越低，参考国际上发达国家的房贷利率1-2%这样，那么，假设是2%的利率，那么就是：

240万，年利息就是4.8万，月还款就是：4000元

租金就算保持不变，那么，每个月租金收益1.2万，利差就是8000元！

所以，你品品！

还有就是未来20年以后，贷款到期了，假设这6套公寓不变的情况下，这6套公寓按照年均增长3%的情况下，可以抵押60%的情况。（每套后续市值：72.2万，6套市值：433.2万，按照贷款金额60%就是可以拿到259.92万，还款银行240万本金，剩余19.92万自己用）

最后是：利用公寓的租金去还公寓的贷款，最终公寓租金还款完毕公寓的贷款的时候，其实可以同样3%的租金涨幅我们可以看看：20年以后，每个公寓的租金是：3612元一个月。6套就是每个月21672元。

那么，假设20年以后贷款260万，按照国际标准2%利息，每年的利息就是：5.2万，然后10年期限，每年的本金就是26万，每年要还款的总额就是：31.2万。

这个时候年租金是：26万，根据统算，大概还差5.2万左右每年的资金缺口，累计10年也就是52万的总额。考虑到过去20年自己抵押贷款的住宅每个月租金4000元没做计算，现在计算出来：

4000*12*20=96万，扣除这个利息52万总额。

等于是用了30年，免费拿到6套公寓，每年还有保底的4万以上的生活费！

这就是上海人用耐心让他们世世代代成为有钱人的根本所在！

他们的眼光是看到了未来的20年30年的！

假设你读完这30年的一个公寓投资0投入的财富方案，你敢这样操作吗？