今年疫情后投资什么好

投资商铺。首先讲讲商铺投资与住宅、写字楼、股票等其他投资的比较分析。这里面分三个第一个是商铺投资与住宅投资的比较第二个是商铺投资与商务投资或者是写字楼投资的比较。第三我们会关于商铺投资与股票、基金产品的比较分析。

在讲这个概念之前我们首先有一个界定今天关于商铺投资的主要是针对一些私人投资者、中小型商业物业、住宅或者写字楼投资。这里不包括对于大型购物中心高档的写字楼一些机构和基金的投资者的投资。因为他们的投资行为比较特殊不包括在我们今天所要讲的范围内。

首先讲商铺投资和住宅投资的比较。商铺投资和住宅投资首先参与的主体是有差异的。住宅投资只有发展商和购买住宅物业的人经营主体差别比较大。商铺的经营主题很多你可以开餐馆也可以做其他的。住宅主要是居住。经营者与使用者的差异也是不一样。商铺的经营者与使用者的差异非常大。住宅就是一个主体差异非常小。从销售的难度来讲买商业物业在以后出售的过程中难度比较大而出售住宅的难度相对比较小。从经营管理的角度商铺投资要获得长期稳定的收益必须需要良好的经营和管理当然住宅也是一样它的要求相对比较低。商铺的价格评估难度比较大对住宅的评估相对比较容易。另外最主要从投资风险的角度来讲商铺投资的风险比住宅投资的风险大。从投资收益看衡量这项物业价值的主要要素租金收益和销售收益。这两个会决定一项物业的价值。商铺投资的租金收益目前市场上认可在10%左右整体的住宅投资租金收益每年只有4%到5%左右。住宅的销售收益因为这两年的涨价幅度比较高住宅的销售收益也比较高。但是相比商铺总体来讲还是比较低的。

我们可以以一些实际的案例进行一些比较。比如说大家比较熟知的SOHO现代城我们评估物业的最主要的两项价值。SOHO现代城从7000多块钱开盘卖到一万块钱。现在二手市场的交易价格在15000到16000之间。商铺的销售均价当时大概在2万块钱。沿着长安街的是两万二沿着社区的是一万八左右。现在要买基本上在四到五万的价格水平。从这两个之间可以看出来销售的收益差别比较大。你可以通过这两项的收益可以很清楚的知道他们投资的回报、收益差异还是比较大的。

你还要考虑到其他的影响租金收益的因素。比如说当时买住宅的目前出租给办公物业使用的出租的租金基本在3块钱之内而且住宅住户的租期是比较短的。商铺用户的租期是比较长的而且商铺平均价格应该保持在10块左右。空置期还有一个风险。通过这两项收益的比较很快知道那一个更值得投资。这是关于住宅投资与商铺投资的比较。

下面我们讲讲关于商铺投资与写字楼投资的比较。商铺投资与住宅投资与写字楼投资的比较很多是一样的。核心的差异在什么地方呢？一个商铺投资与写字楼投资的差异就是这两项对管理的要求比较高好的甲级写字楼是不出售的出售的写字楼这几年租金的增长幅度是比较弱的就是因为有一些物业公司没有做好管理。商铺投资和写字楼投资经营管理的成本都比较高。从销售的难度来说商铺与写字楼买了以后放在二手市场交易的时候这两个的交易难度都是比较大的。从租金收益比较的话商铺投资的租金收益远远高于写字楼投资的租金收益。商铺的销售收益也是要高于写字楼的销售收益。

我们还是通过实际的案例来了解。比如说昆泰国际中心这是一个综合型的既有写字楼也有酒店也有商业的物业。我们可以了解它一般的销售价格。当时昆泰的写字楼销售均价大概在一万五左右现在二手市场的销售价格在两万二到两万五之间。商铺当时的销售均价在三万两千块钱现在你六万块钱很难买到。从这个销售收益里面来比较肯定是商铺更好。

从租金收益比较现在昆泰写字楼的租金基本在五块多一点商铺的均价在15块以上更高的可以达到20块钱。面积小的租金会更高。这时候你还要考虑其他的影响你收益的因素。比如说商铺投资与写字楼投资。商铺的租期可能会更长或者更稳定因为你面对着很多可以选择的租户尤其对于昆泰的客户他们的租期都在8年甚至15年商户的租期比较长。写字楼的租期一般在两年。因为写字楼每两三年要换一个租户你就有一个空置的风险你需要重新寻找租户你要拿出一笔资金给中介机构你还要考虑到装修期。商铺的经营租户比较稳定。昆泰的情况比较典型商铺的租户从开业到现在基本上很少换租的。

再说说商铺和股票基金的投资比较首先申明一下我从来不做股票但是我会关注这些市场。他们主要的区别一个是投资理念的不同。股票是一种投机而商铺投资是一种投资行为。商铺是一种可以自己控制的投资行为风险也在自己可控制的范围。而股票投资不在自己的控制范围之内。更多的会受到国家宏观经济的影响甚至会受到国际金融的影响。比如说这一次美国的次贷危机使全球每一个国家的股票市场受到了影响。现在如果你面对一个股票的投资者如果说他在过去的半年时间没有腰斩一半他都不好意思跟别人说。这就是商铺投资和股票投资的本质的区别。目前不论是中国的股市还是全球的股市还没有真正进入一个价值投资的时代；第三点不一样就是对资本的要求不一样。商铺投资的门槛比较高至少需要上百万资金。而股票拿一两万块钱就可以做了；第四点是风险程度不一样股票的投资风险非常大。商铺投资与住宅比较比较风险大但是与股票比较简直是太小了；另外投资的流动性是不一样的。股票你今天买了明天可以卖而商铺投资你今天买了再卖出去需要相当长一段时间它的销售难度比较大因为它的总价高你需要找到一个上百万、千万的投资能力的人不容易；另外投资杠杆也是不一样。商铺投资可以得到银行、金融的支持股票投资几乎不可能。这是他们的性质所决定的。这是股票基金投资与商铺投资主要不一样的地方。

当然任何投资与投资人本身的偏好是有关系的不同的人有不同的投资方法。不论是什么样的投资投资什么样的物业都有一个共同的希望。就是希望有最低的投资第二个就是希望有最高的定期现金流第三他希望有最早的现金流最后他想投资出售的时候有一个最高的销售收益