公寓和商铺住宅哪个值得投资(商铺和公寓哪个更有升值空间)
投资住宅大于商铺不建议投资公寓
为什么不建议投资公寓？
公寓俗称小产权房不能落户、不能上学、40年产权、商用水电费、不通燃气、小区环境差、公摊大、一般都是8-12户型采光差、不通风等很多缺点总之公寓是典型的劣质资产。
由于公寓存在各种各样的缺点所有公寓的涨幅一般特别慢一般公寓的投资回报方式只能来源于出租。比如一套公寓购买的时候价格是60万每个月的租金是2000元那可以根据租金回报率公式计算得出：
租金回报率=（月租金*12）/购房总价 = （2000X12）/60万 = 4%
而且目前普遍的公寓投资回报率都在3%-5%之间极少优质公寓回报率能达到7%。但随着住宅数量的增多、交通工具的便利打工者更倾向于出租住宅因为住宅租金低、空间大、孩子还可以上学。同样的月租金下公寓只能出租一室一厅的而住宅却可以出租两室一厅的租的房子更大、环境更好、且水电费还是民用的收费更低。
未来公寓的投资回报率更低可能只能达到2%-3%
住宅为什么比商铺更具投资价值？商铺投资大风险高商铺总价高一套商铺动辄200万以上且不能用公积金贷款最低需要总购房款的50%作为首付后面月供高还款压力大。且商铺一般都是和居民楼一起建成的一般一个新小区需要5-10年才能活跃起来也就是说你的商铺可能在购买之后5年之内出租不出去10年之后的租金还没有你房价的月供高。
商铺未来出租不乐观由于电商和外卖的普及和上门服务成为未来的趋势越来越多的商家开始注重线上销售。也就是说未来需要门店的产业越来越少会导致商铺出租进行内卷试想下未来越来越多的行业都进行了线上销售大家都不出门逛街购物了那商铺又出租给谁呢？。即使剩下的一些酒店、宾馆、医疗这样必须要实体门店的那也是很少量的到时候商铺租金一定会内卷严重租金也会越来越低可能租金都不够你的月供了更别说投资回报了。
住宅投资小、涨幅快住宅相比商铺投资更小涨幅更快。一套商铺的钱够投资两套住宅拿合肥这座城市来说从2009年合肥新房的均价由4405 元/㎡上涨至2019年9月的17750 元/㎡涨幅为303%。平均每套总价由2009年的43万元涨至2019年9月的206万元涨幅376%。
合肥十年房价涨幅情况
相比而言商铺涨幅要更慢一些当然商铺的投资回报来源主要是租金
住宅比商铺更容易变现因为商铺总价高能购买的人少且商铺不像住宅一样是定居在一座城市的必需品只有投资者会倾向于购买商铺。以至于当你想要出售商铺的时候你会发现出手特别慢。况且在商铺出售之前你还要把你商铺的贷款全部还完如果你资金不充足的话更不建议你投资商铺可能到时候你都无法销售。
而住宅就不一样了住宅是每代人想定居这座城市的必需品无论你什么时候想要卖掉房子变现时那都是非常容易的。你唯一要考虑的问题就是投资回报多少的时候你愿意出售罢了。
投资商铺比投资住宅更复杂商铺要比住宅投资更复杂一座城市放眼望去烂尾的商铺特别多像一些劣质的商铺那就更数不清了。就拿合肥这座城市来说像京商商贸城前期规划得特别好后面发展不起来导致投资的商铺根本就租不出去。还有像百汇城市广场一个住宅区楼下的商铺也是全部租不出去。
总之如果你不是经常研究投资商铺这块的话我建议你还是少投资商铺毕竟未来风险大。而住宅投资那就很简单了我们投资住宅时只有认准大开发商、好物业、靠近地铁、靠近公园、靠近学区、靠近医院等只要你满足以上任何一个条件那你绝对不用担心房子投资会失败。