关于房产和楼市的六个关键认知

如果纠结于房子和现金之间的选择那这套房子多半不是唯一住房而不管是否只有一套房未来房价的走势无疑会成为决策中关键的影响因素再有就是考虑现金的用途或者个人利用现金的能力以尽量避免因长久持有现金而不断地遭受贬值。而谈房子好坏和走势离不开房子所在的地段或所在的城市同时现金的用途和个人利用现金的能力都是因人而异的因素需要结合个人具体的情况来看适合别人的并不一定适合自己这也就决定了这个问题的答案其实需要根据实际情况来定夺。

一、关注地段和所在城市对房价走势的影响是影响选择的重要决策因素之一。

1、好地段可以为持有房子加分。

无论是否接触过房子的人都应该有一个印象就是即使在同一个城市中总有一些优质位置的房子是受人关注的。这些区域的房子一方面其价格要比其他区域高同时需求也比较强烈潜在想买的人也比较多无论它的保值或者出租、脱手都会相对地比其他区域的房子更有优势。

所以好地段的房子即使在楼市相对弱势的大环境下或者当地的房价面临压力的状况下都极可能会有相对良好的表现其抗跌和恢复能力都会强一些同时地段的价值对于自己或将来子女都是有意义的如果没有特别的原因这样的房子可以为持有加分。

2、好城市可以为持有房子加分。

而把范围扩大来讲在现在城市发展进入新阶段的时代不同城市的房子会具有不同的长远前景所以是否处于有潜力的城市中也可以是一个考虑的因素。从影响房价长远发展的因素来说人口和土地在城市中未来的可能变量是值得我们关注的重点。

一方面现在经济面临下行的压力M2和经济总值增长率这几年都在收缩国际经济形势也是风云变幻汇率的博弈在暗流涌动同时国内也正重点发展大型城市群并突出其中中心城市的带动作用；另一方面我国的人口出生率呈下降趋势同时老龄化在加速。未来城市群中产业的优势将对陆续减少的人口产生持续的吸引力这也是世界城市发展的一个规律。

在这种背景下大型城市群中的城市尤其是中心城市在未来的人口数量上将比较容易得到保障同时这些大城市中的土地也将呈现出越来越稀缺的发展状态对房价就比较容易产生支撑作用。所以如果自己的房产是处于这些大城市中在没有其他特别的出手原因的情况下也是可以为持有加分的特别是那些同时也在优质地段的房子。

3、房子处于地段一般、城市发展前景较差、过度开发的地区非唯一住房的持有价值会减少。

如果这套住房并非唯一住房同时地理位置非常一般并且当地属于过度开发和前景较差的城市那么持有价值就会相对低很多。以现在“房住不炒”和“稳房价”的调控方向所有过度开发和提前透支需求的城市都会面临较大的房价压力对于靠房赚钱的人来说只要房价涨幅每年小于5%就会进入亏损的状态除非是因为买得早可以用已经赚到的大幅升值的利润来对冲掉现在的亏损。

如果所在城市的潜力发展有限同时人口支撑不足那在调控长效机制的影响下房价很难有起色即使能再拖个十年八年那时中心城市和城市群的影响力逐渐成型之后加上人口大背景的变化在这些地方寄希望于房价上行赚钱恐怕要比较失望了。如果长效机制真正持续施行即使在有实力的大城市 其升值也会大概率受控于“稳房价”的引导而只呈现合理的增长原则上炒作高涨的时代已经过去。所以如果房子的条件一般同时又是非唯一住房会为持有减分。

二、现金用途和资金利用能力也是重要的考虑因素。

有时候卖房子不一定要为持有房子寻找加减分的依据如果这笔变现后的资金对自己有更加重要的用途或价值那可能就不需要想那么多了。

1、投资能力超强有比持有房子更高的收益能力的人并不需要顾虑过多。

如果变现后把现金用于其他投资可以取得更高的收益那选择就比较简单了。毕竟以现在的楼市背景来说房产已经很难再像以前那样可以快速地大幅升值而享受红利现在小幅而平缓的上行走势脱离很多人的期望也并不奇怪所以不少人也会选择变现后寻求其他更高收益的途径。

但投资能力并不是每一个人都拥有所以并不适用于大众。不管是实业、股权还是金融投资要做到胸有成竹都不是随随便便就可以做到的扎实的行业背景、专业能力和经验、魄力和眼光都是比较重要的基础那些缺乏内功只会从众的投资其实隐藏非常大的风险搞不好由房子变现来的钱都会亏光。所以如果是出于做另外的投资而想把房子卖了还是要多结合自己对风险的实际承受能力来考虑。

2、对变现的资金有特定的用途。

对于有特定的需要用钱的地方那变现房产是一个比较无奈的选择当然如果房子本身的条件不是很好那与其一边持有一边亏钱如果能变现的话还不如变现了用来实现这些需要用钱的价值不管是需要周转的特定投资用途还是大宗消费支出抑或是身边的人身体健康的需要都可以用这些钱来满足。

三、持有现金做储蓄是一把双刃剑需要有较强的自我把控能力。

离开上面所说的持有房子的加减分因素和现金使用的考虑回到题目的另一部分问题保持持有现金到底好不好？有现金当然很好但同时要考虑通胀的影响和自我把控能力的问题。

1、通胀会让现金贬值。

钱越来越不值钱应该是大多数人在这二十多年来的切身感受10年前的1万和现在的1万其购买力差别是很大的造成这种结果的原因之一就是通货膨胀的影响。如果按照官方公报统计数据近十多年来平均年通胀率是3%左右我们忽略实际上更高的通胀率仅以这个数据来推算如果卖房后变现的现金是100万那10年后这笔现金将会贬值到75万左右。

当然按照目前5年期大额定存4.2%左右的利率这种5年一算的利息可以对冲掉每年引起贬值的通胀大概可以相当10年赚了9万左右也算小有盈余但这样一方面赚得并不多另一方面当实际通胀率高于3%时就会面临更高贬值的可能。因此如果有其他更好选择的话长久有持有现金并非是一个最划算的做法。

2、储蓄需要一定的自我把控能力。

这里说的自我把控能力与个人的定力有关实际生活中有不少人的钱存着存着就会越来越少有些是不知不觉地从各种途径花掉了有些是借给了有可能要不回来的人还有一些是储蓄过程中受不住诱惑一点一点地投资在亏损的地方导致钱越存越少最后不知不觉钱就花完了这样的话倒不如留下一套房子在手里更为稳妥。

四、结语。

综上所述要决定持有房子还是持有现金可以综合考虑一下自己房子的条件衡量一下其中的加减分因素同时也要明白现金会受通胀的影响而面临贬值最好能为资金找到良好的出路避免单纯做储蓄当然前提是稳妥避免乱投资而遭受不必要的损失这些都要考虑个人的因素才能做出选择。