如何看待2020年房地产市场

一、房产2020年走势分析

1. 国家总体政策：中央政策房住不炒房不刺经、租购并举是主基调疫情期间国家在金融政策上更多的是增加流动性不允许大量现金流流入地产行业；

2. 总体预计：整体行业稳健发展不会大涨也不会大跌。未来十年中国房地产行业仍旧是中国社会经济中最好的行业之一市场容量保持高位不变；

3. 城市分析：普遍认为一二线安全边际更高抗风险能力强部分三四线城市风险较高但碧桂园认为三四线城市需求大销售情况乐观；

4. 高利润和现金流为王：企业的免疫力之一体现在现金为王不以规模来论英雄更多的是追求有利润的现金流。疫情既是挑战也是机遇通过现金流的腾挪空间发挥市场的机遇现金流稳健的同时增加利润。要提高产品能力加强溢价能力。做好成本把控和现金流管理加强市场研判。关键的核心还是提高净利润率；

5. 总体利润率下滑是行业趋势：行业的趋势整个利润率属于平稳下滑的状态所以未来整个住宅的利润率并不会非常高。而且它也很难去做永续经营；

6. 产品的更新换代：改善住宅需求比重增加目前市场更关注物业品质；产品方面将迎来一轮升级换代健康智能住宅、智能人文社区、功能空间改善、新一代数字化的办公及商业。

7. 2020年是并购的好时机：今年并购机会肯定比往年要大今年是洗牌年行业现金流紧张破产中小企业增多集中度提高收并购机会增加；

8. 提升企业和产品的综合竞争力：高效率、成本力、产品力、科技力和服务力。关注前端的拓展质量产品质量运营质量服务质量还有最终人才梯队的质量；

9. 房企的多元化转型：房企发展模式转变高质量发展、财务稳健、业务线上化、布局多元化加快数字化转型；行业从土地红利时代进入管理红利时代未来是品牌红利时代。

1. 恒大许家印-房价不会大涨也不会大跌

流动性增加需求同样也会增加。应该说对全国来说我认为房地产总的成交量不会下降房价不会上升但也不会大跌。

2. 万科郁亮-每一次危机过后 都能获得一些机会

在房住不炒、租购并举的大趋势下郁亮提出三条建议：一是要在人口流入的城市增加各类人才用房；二是要加大老旧小区的改造；三是房地产行业应该为老百姓提供更健康的产品和服务。

3. 碧桂园莫斌-不以规模论英雄追求有利润的现金流

A. 今年碧桂园将将提高交付比率来对冲毛利的下滑未来将处理掉一些沉淀资产两三年内利润进一步提升。

B. 疫情发生之后城镇化推进是刺激消费的手段对于三四线绝对是个利好。另外在这次疫情之后在需求端三四线客户买好房子的意愿越来越强。目前政府在供给端也给了很大的支持也希望供需端结合起来在三四线能够有更好的销售情况。

C. 2020年关键是提升全周期综合竞争力满足市场和客户的需求需要从五个方面加强：高效率、成本力、产品力、科技力和服务力。

4. 融创孙宏斌-均衡稳健提高综合竞争力是出口

A. 行业预判：不会大涨也不会大跌

B. 三四线城市风险较高

C. 疫情对需求是积极促进：对度假型和低密度型房源的需求量增高

D. 今年并购机会肯定比往年要大今年是洗牌年但好标的机会不多。

5. 中海颜建国-对2020谨慎乐观

A. 未来十年中国房地产行业仍旧是中国社会经济中最好的行业之一市场容量保持高位不变。

B. 今年毛利率略有下降毛利率作为中间指标我们更看重净利率净利率能综合体现土地投资精准度、产品综合管控、建造成本管控等。

C. 2020年延续三年趋势可能性比较大面积指标可能有所减少价格会有个位数增长。从结构上来看我们认为一二线安全边际更高抗风险能力强

6. 新城王晓松-利润率平稳下滑已成行业趋势

A. 关注前端的拓展质量产品质量运营质量服务质量还有最终人才梯队的质量。

B. 关注对标整个公司也要对标同行的企业我们用什么方式方法能够不断地提升自我这样的企业才会有更多的希望。

C. 在资金安全的前提之下,市场好的时候我们也一定会抓住市场的机遇能够有一定的增量在市场不好的时候也可以保持我们的地位.

7. 世茂许世坛-预计今年房地产销售下降10%-15%

8. 龙湖邵明晓-4月份地产开发和住宅销售可以恢复

A. 疫情影响总体可控：2月底大部分售楼处复工、3月除武汉外售楼处全部复工复工影响到供货、交付3月中旬售楼处、施工除武汉外全部复工影响可控全年可以全部弥补。

B. 到3月份7成开业许可（教育培训、电影院、儿童活动中心）但仍处于恢复期。4月下旬才开始恢复到正常水平。

C. 融资方面海外融资环境目前不是好的窗口期。整体流动性不错对优质企业压力不大。波动会持续一段时间对于未来三个月需要融资来保证现金流稳定性的企业来说风险非常大对于单一依赖海外融资的企业风险很大对于多样化融资的企业来说相对比较主动。

9. 旭辉林中-产品方面要迎来新一轮的更新换代

A. 并购机会增加：短期内行业现金流紧张破产中小企业增多集中度提高收并购机会增加；一线、二线、强三线市场表现好于三四线城市、

B. 改善需求比重增加：更关注物业品质；产品方面将迎来一轮升级换代健康智能住宅、智能人文社区、功能空间改善、新一代数字化的办公及商业。

C. 房企多元化改革：房企发展模式转变高质量发展、财务稳健、业务线上化、布局多元化加快数字化转型；行业从土地红利时代进入管理红利时代未来是品牌红利时代。行业未来毛利率压力加大通过多元化拿地、多元化收入、提升组织效能降低成本方面提高毛利率；

10. 建业胡葆森-对房地产来说利好的消息还是有的

今年市场虽然受疫情影响可能有10%左右的下调影响但比较优秀的企业也没有调低今年的目标。好的企业对政策的依赖性不会那么高反而生存状态不好的企业即使没有疫情在房地产市场格局的调整过程中也会逐步地出局只不过因为疫情的影响他们出局的速度会加快；

11. 正荣黄仙枝-经济越不好房地产的作用就会越拉越大

是要提高产品能力加强溢价能力。做好成本把控和现金流管理加强市场研判。我觉得更关键的核心还是提高净利润率这是对企业才是最关键的；

12. 雅居乐陈卓林-融资方面哪里便宜就去哪里借

融资方面看哪里便宜就去哪里借、哪里是合理就去哪里做多一点不仅仅局限于国内或香港。全年的借贷成本的控制最重要的是紧跟市场同时也要有企业自己的安排今年我们借贷成本控制在7%左右能够保持合理的借贷成本不会导致融资成本飙升得太厉害。