投资房产的十大误区(投资房产的真实感受)

房产投资顾名思义是指以房地产为对象来获取收益的投资行为。房产投资作为高标的的不动产投资自然会有区别于其他投资方式的一些特质。就北京而言首先房地产价格具有不断增值的趋势供不应求一直以来是房地产市场的主导趋势；其次房地产投资可获得多重收益利润率高收益的途径有增殖收益、租金收益、销售收益、纳税扣除收益等同时以房产作为抵押也更容易获得贷款；再者房地产投资风险相对较小具有保值增值作用因地价有增值趋势且房产本身抗通货膨胀的功能较强。

当然受制于房地产的不可移动性、异质性和弱流动性等特性加之标的额大也使得其投资要更加谨小慎微：

第一区位选择异常重要。房地产的不可移动性决定了房地产投资的收益和风险特征不仅受地区社会经济发展水平和发展状况的束缚还受到其所处区位及周边市场环境的影响也就是大家常说的选一个好地段。

第二适于进行长期投资。由于房产使用权年限及建筑物及附属物的耐久性使得其具有长期投资的自然属性。另外短期内房价波动市场影响较大且受交易流程复杂性和政策影响使得其投资要从长远考虑。

第三受政策影响较大。房地产不可移动等特性的存在使房地产投资者很难避免这些政策调整所带来的影响。政府的土地供给、公共住房、房地产金融、财政税收等政策的变更均会对房地产的市场价值进而对房地产投资意愿、投资效果产生影响。

第四依赖专业管理和投资预测。房地产置业投资也需要投资者考虑租户、租约、维护维修、安全保障等问题即使置业投资者委托了专业物业资产管理公司也要有能力审查批准物业管理公司的管理计划与物业管理公司一起制定有关的经营管理策略和指导原则。房地产投资收益状况受其周边物业、城市基础设施与市政公用设施和环境变化的影响。

第五海外置业成为高净值者的新选择。国内房价增长使得宏观调控在抑制房产市场投机性上的力度加大。 究其原因大概有追求绝对回报、资产配置国际化、贷款利率较低、资产安全性高等原因也有为移民、子女留学、休闲度假为目的的置业需求。

房产投资的特质决定了投资者在置业时要谨慎选择具有投资价值升值潜力大的楼盘为对象。那么分析房产投资价值的时候都有哪些关键指标可供参考呢？下面就选取若干关键指标进行分析：

首先要考虑区位、商圈配套及未来规划。人们常说位置决定了房地产的投资价值强调了位置对房地产投资的重要性。只有当房地产所处的区位对开发商、置业投资者和租户都具有吸引力既能使开发商通过开发投资获取适当的开发利润、使置业投资者获取合理稳定的经常性租金收益、使租户方便地工作和生活时这种投资才具备了基本的可行性。

房地产所处的宏观区位或区域对投资者也很重要。房地产投资价值的高低不仅受其当前租金或价格水平的影响而且与其所处区域的物业整体升值潜力及影响这种升值潜力的社会经济和环境等因素密切相关。商圈及配套便是极其重要的因素。客户购买房产更多的要考虑生活需求日常消费、娱乐以及老人便利孩子入学等一系列问题。在北京来看任何一项优越的配套措施都可以带动房产升值无一例外。商圈配套设施为驱动房产价值增长带来强大助力。例如海淀、西城的学区带动房价持续创造高点在任何行情下都是火热投资的宠儿。大的商圈、便利的地铁线、医疗条件好的医院、风景适宜的公园每一项都是房价平稳上涨的重要因素都可带动房产快速稳定增长。所以房产投资价值的重要体现便是周围商圈及配套的好坏。

未来规划亦是一个不可忽视的因素可能瞬间便将房产价值推到极致带来稳定持续增长的保障。比如北京政府迁移直接带动通州房价大幅上涨甚至出台限购政策可想而知巨大推动力的根源便是规划。政府、城市的规划带动楼盘未来发展规划所以好的未来规划亦是投资必不可少的重要分析指标拥有决定性的力量。因此投资者在进行投资决策时不仅关心某宗房地产及其所处位置的特性而且十分重视分析与预测区域未来环境的可能变化例如地铁线路、大型商场或学校等配套的规划。

其次要考虑房屋建成年代及房屋属性。房屋建成年份指的是房屋实际竣工的年份。它是房产投资者应该考虑的重要指标。一些建成年代久远的房子由于其房龄高小区配套设施不够齐全等因素可能会影响投资回报率。同时如果购房需要向银行申请贷款银行在审批贷款过程中通常会把房屋建成年代作为影响借款人申请贷款年限的主要条件。

常见的房屋属性主要有商品房一类经济适用房二类经济适用房已购公房不限购房产（商业住宅商住两用）。

商品房是指按法律、法规及有关规定可在市场上自由交易的房产它可以直接上市具有70年产权。经济适用房是指根据国家经济适用住房建设计划安排建设的住宅。一类经济适用房满五年才能交易。二类经济适用房指的是回迁房、单位集资建房等。房本未满五年也可以交易。已购公房是指是职工根据国家政策及本地政策按照市场价、成本价或者标准价购买的已建公房。不限购房产是指将商业用地开发为住宅房屋。就是通常所说的商住两用房它不受限购政策影响。产权一般为50年。房屋的属性会影响交易时的税费有些房子的性质会产生高额的税费从而增加购房成本影响投资回报率。

第三要考虑投资回报率及升值潜力。