投资房子的前景和未来

最近官方通过各个途径释放房地产政策的信号值得关注的一是本次大会报告关于房地产政策的表述另一个是最近住建部有关领导在新闻发布会上的表述。两者都释放了颇有含金量的信息对判断未来房地产政策及房价走势具有非常重要的参考价值。 在谈及房地产时本次大会报告的具体表述是：' 坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度让全体人民住有所居。' 关于这个表述的意义我已经在最近的一些论坛会议上多次阐述。房地产政策在本次大会报告中的最重大的意义不仅在于说了什么更在于在什么地方说。

房地产政策迎来历史性 ' 纠偏 '

特别要提醒各位的是党的全国性代表大会提及房地产政策只有两次。第一次在十七大。十七大报告在提及房地产政策时并没有谈及全部而只是在社会保障部门提到了廉租房制度具体表述是' 健全廉租住房制度加快解决城市低收入家庭住房困难。' 第二次就是在这次举世瞩目的大会上。

而本次大会报告关于房地产的表述之所以在我看来意味着中国房地产政策的巨变关键在于报告涉及的房地产政策不仅仅是保障房而是住房的总体定位以及未来的长效机制问题。

提及房地产政策的部分不是出现在社会经济领域而是出现在 ' 提高保障和改善民生水平加强和创新社会治理 ' 这一部分的 ' 加强社会保障体系建设 ' 这一小部分。什么意思意思很大最大的意思是房地产已经由过去的经济政策转变成民生政策住房的民生属性已经占据最重要的位置这是中国房地产政策真正迎来了历史性的制度纠偏和嬗变。

我在过去的文章中多次抨击中国房地产政策的最大问题是偏离了住房的民生和社会属性而过于注重其对经济增长的作用。长期把房地产作为支柱产业以至于形成了对房地产的过度的依赖。每一次经济下行房地产都首当其冲成为对冲经济下行风险的首要工具。同时土地出让金也逐渐成为地方政府收入的主要来源很多地方土地出让收入占财政收入的比重超过了 50%。

对土地财政和房地产的过度依赖一方面导致房地产行业的种种乱象同时随着房价的上涨房子也逐渐脱离了居住的基本功能成为资产配置的主要工具。在这种思维下中国房地产承担了过多的脱离房子基本功能的 ' 任务 '使得中国的房地产政策越来越偏离主题。为什么要盖房子盖房子为什么为什么要买房子这些几乎不是问题的问题因为房地产政策过于 ' 经济化 ' 和功利化而成了中国社会和中国经济的大问题。

在 2016 年由于出台笔者一直反对的 ' 去库存 ' 政策中国房价在政策刺激下的再一次暴涨引发了对房地产政策的反思。

无论是 2016 年 ' 权威人士 ' 的讲话还是中央经济工作会议都明确 ' 房子是用来住的 ' 这一定位。开始对中国房地产政策的定位进行纠偏。这次报告等于宣告了房地产政策长期作为经济政策的历史的终结房地产政策重回民生领域房子的居住属性再次回归。大会报告的这个定位必将对下一步构筑中国房地产市场的长效机制和制度建设产生重要影响。

住建部部长表态透露重大信号

房地产政策动态中第二个值得关注的是 10 月 19 日住建部部长王蒙徽在回答有关 ' 房地产长效机制有无时间表 ' 的一系列表示。王蒙徽重申了报告对于 ' 房子是用来住的 ' 定位以及未来房地产政策的重点是以满足新市民需求为主要出发点以建立购租并举的住房制度为主要方向以市场为主满足多层次需求以政府为主满足基本保障综合运用金融、土地、财税、立法等手段推进房地产长效机制的建立。

王蒙徽特别提及最近在住房租赁市场以及保障房建设中的共有产权房等问题。王蒙徽的话透露出的最大信号就是中国住房投资作为最好的投资的历史已经结束。在房地产政策回归民生房子回归居住属性的情况下高层势必在房地产调控政策与长效机制之间慎重研究衔接问题避免给市场再次释放错误的信号导致市场再次反弹。这应该是明确无误的。

以上两大信号对中国房地产市场短期、中期以及长期的走势都有很大的影响。

就短期而言房地产政策在今年年底到明年年中出现明显松动的可能性不大。从今年市场来看变天已是定局。一线量价出现了明显的松动二线热点城市除少数外整个市场也在悄然变化。国家统计局 9 月份 70 个大中城市房价数据也证明。9 月 70 个大中城市新建商品住宅价格环比上涨的城市为 44 个（8 月为 46 个）持平的 8 个下跌的 18 个市场已经明显表现出了疲势。各位可以研究一下 70 个大中城市房价数据这个数据虽然我一再说是中国最假的统计数据不要纠缠数据本身但这个数据基本可以反应房地产市场的强弱对比当环比上涨的城市数下降为 35 个以下时市场基本确立了下行态势。

根据过往在下行的情况下地方一般都会悄然放松调控但今天市场的特殊在于由于四五六线城市的发力虽然房地产特别是住宅销售的数据在九月份出现负增长但房地产投资的数据基本没有受到太大的影响8.1% 的增速仍然在合理区间内。这事实上也意味着在明年年中之前市场很可能出现全面的下行态势但政策的转向会滞后到明年下半年。也意味着明年下半年将是本轮房地产周期最困难的时刻。

从中期和长期看中国房地产和房价的态势一方面取决于宏观经济周期下包括货币政策等的取向；另一方面也取决于中国城镇化的方向和人口发展的态势。

中国住房短缺的历史已基本结束

大家不妨注意一下本次大会报告对中国社会主要矛盾变化的表述这个表述符合房地产市场的变化。经历 2016 年的去库存以及 2017 年四五六线的上涨之后无论是基本居住需求、改善需求以及投资需求在这两年都得到了极大的释放住房短缺的历史基本结束供需平衡的基本面差不多形成。

未来中国房地产市场的主要矛盾已经是住房不能满足老百姓基本居住需求而是转换为住房供应的不均衡不平衡问题。也就是未来热点城市住房的不足高品质住房的短缺等不均衡不平衡的问题。这个问题意味着由于住房短缺引发的房地产投资热潮会告一段落。未来在中国具有价值的住房将集中在笔者未来会归纳提炼的一些城市以及物业类型中。

同时从中国经济大周期和货币政策而言笔者从去年一直强调货币政策回归常态超高速印钞时代的终结等问题这意味着助推房价上涨的主要工具货币超发问题逐渐将不复存在中国的 M2 已经连续三个月停留在个位数这将成为未来货币政策的常态。

货币的不超发宏观经济大周期的转折已经经济从高增长阶段到高质量阶段的几大转换都意味着投资房地产高收益低风险时代正在慢慢终结买房不需要智商的时代基本退出历史舞台。