房地产投资基金是什么

房地产投资信托基金的英语简称叫做REITs意为Real Estate Investment Trusts。今天这篇文章就来为大家普及一下有关该金融产品的知识。

作为一个门外汉我们可以这么理解房地产信托基金。假设政府宣布在接下来的二十年将大力开发东海某个小岛（我们就叫它桃花岛吧）的旅游业。可以预见的将会有越来越多的游客去该岛上观光购物和消费。因此在岛上靠近沙滩的幽静处建造一个度假酒店可能会有不错的生意。

很多人都想投资桃花岛的酒店。但是建造一座豪华的五星级酒店需要很大的初期投资。同时在酒店建成之后也需要专业化的团队去进行管理。作为一个资金量十分有限的个人投资者他是很难实现自己投资这种高档酒店的愿望的。房地产投资信托的诞生就能巧妙的解决这个问题。

不同类型的房地产信托的结构不太一样我这里举一个比较简单的例子帮助大家理解这个概念。

上图显示的是一个比较简单的房地产信托基金（REITs）的组织结构。在图的正中央是房地产信托（REITs）。该信托基金的资金来自于基金持有人（股东）。信托基金会指定一个REITs管理公司。管理公司相当于一个基金经理其工作是管理该房地产信托基金并向其股东征收管理费。

通过REITs管理公司会去选择购买或者投资一些房地产项目。可供投资的房地产项目范围很广可以是住宅房产（比如公寓）零售房产（比如购物大厦）商务办公楼酒店厂房和仓库等等。

如果管理得当这些房地产投资项目会产生一定的现金流回报（比如租金）。在扣除了相关的费用后REITs会向股东定期发放分红。

一般来说REITs的分红率要比普通股票高。这主要是因为在政府的规章制度里REITs和房地产公司的最大区别之一就是分红率的高低。以新加坡政府的法律为例如果新加坡注册的REITs想要享受到政府相关的减免税好处那么它每年就需要以红利的形式派发至少90%的净利。如果派发的红利不到净利的90%那么该实体就会被归类为房地产公司股票而非REITs也无法享受红利不上所得税的好处。由于REITs派发的红利比较高因此颇受那些喜欢定期收到现金流的投资者的欢迎。

上图显示的是美国REITs在过去15年的平均分红率（上图红线）以及同期美国10年期国债的年利率（上图蓝线）。大致来讲两者有正相关关系。也就是说当一个经济体的利率比较高的时候REITs的分红也比较高。反之亦然。2008年金融危机期间这一规律被打破主要原因是REITs的价格发生大跳水因此分红率一下子窜了上来。

目前（2017年4月）美国的REITs分红率平均为4.1%左右比十年期的国债利率（2.3%)要高一些。一些年纪比较大的投资者倾向于从投资中每季度定期领取现金红利那么REITs就是一个可以考虑的投资标的。

从世界范围来讲REITs最先在1960年代在美国出现澳大利亚在1971年推出了当地第一个REITs。而在亚洲地区我们则需要等到21世纪才开始有REITs上市交易。

2016年8月标准普尔公司宣布将REITs归类为一个新的行业（GICS中第11个行业）。在这一变化被实施后我们应该会看到更多的REITs以及追踪REITs的ETF上市给予投资者更多的投资选择。

从中国投资者的角度来看去投资海外的REITs主要有以下一些好处：

1）投资门槛低。一般来说传统意义上的房地产投资所需要的资金额都比较大。在任何一个大城市一套两室一厅或者三室一厅至少需要几十万美元往上的话几乎没有上限。而如果我们购买REITs的话几百或者几千美元都可以实现。

2）多元分散。如果我们在海外购买一套房子那么该房子的价值很大程度上取决于当地的经济房子周围的环境以及房子本身的维护程度。有很多微观因素会直接影响房子的价格比如该居住区的学校质量治安环境邻居素质交通便利等等。

但是如果投资大型的REITs或者追踪房地产指数的REITs ETF那么投资者就可以通过多元分散把这些“非系统风险”分摊掉。在REITs和REITs Index ETF在被发明以前普通个人投资者无法实现这样的多元分散。

3）对冲股票风险。从资产配置角度来说REITs追踪的是房地产市场对于投资者来说可以对冲股票类资产的风险。

上图显示的是过去20年（1996-2015）美国的房地产价格指数（上图白线）和股票价格指数（上图黄线）的历史。在这20年间两者的价格波动相关系数为0.5左右。在一个多元分散的资产组合中同时包括股票和REITs有助于投资者降低风险。

4）省去管理时间。有过投资房产经验的朋友都知道在买好了房子之后远远不是结束而只是开始。一般来所我们都不希望房子空关着总想把房子租出去以获取一些租金收入。但是如果房子是在海外那么这个过程相对来说就会比较复杂。有兴趣的房客可能需要来看房房客和房东最好见面并协商租借条例有时候房子里的电器或者马桶还会坏掉。而如果碰到不靠谱的房客轻则拖欠租金重则吸毒卖淫。这些都是令房东十分头疼的事情。

购买REITs相当于雇佣专业的物业公司去管理这些房产可以省去房东很多麻烦。当然天下没有免费的午餐。REITs投资者也需要付出一定的成本来雇佣这些专业的服务。

5） 流动性强。在任何一个国家买卖房地产都需要花费不少周折。从挑选房子开始我们就需要找中介花时间去做尽职调查然后确定银行估值和贷款再请律师完成相关文件。在我们想要卖房子的时候花的时间会更长。一般来说能够在3-6个月内卖掉一套房是属于非常顺利的。

但是如果购买REITs或者REITs index ETF投资者就像交易股票一样可以在市场开放的时候随时买进卖出要比真正交易一套房子方便很多。

以先锋集团（Vanguard）的REITs ETFVNQ为例。该ETF中包括各种不同的REITs有商业地产住宅地产多元化地产和特别地产。

当然任何硬币都有两面。中国投资者投资REITs也会有一些潜在的缺点：

1）购买任何一个REITs就相当于购买一支公司股票因此需要做一定的尽职调查。如果投资者对于购买的标的不熟悉那就相当于“瞎买瞎卖”自然带有一定风险。当然要降低这类风险也可以购买REITs指数基金这样就可以避免在单个REITs上栽跟头的风险。

2）REITs相当于股票在证券交易所上上市因此其价格每天都会有上下波动。一些风险承受能力不强的投资者在REITs跟着股票大盘价格一起下跌时其“小心脏”可能会受不了。

值得一提的是REITs到最后的价格波动幅度和事实上的房地产是类似的但我们很多人在平时感觉不到房地产的价格波动。主要原因在于我们的房屋并没有在证券交易所上市没有人去每天给我们的房屋估价。很多房地产价格指数的更新周期为每季度甚至每半年因此其中很多月内的价格波动被掩盖了。

接下来向大家分享一些规模比较大的REITs指数基金。

在上图中我挑选列举了一些规模比较大的REITs ETF。目前交易比较活跃的REITs ETF大多限于美国和欧洲市场。如果我们想要购买美国的REITs那么可以考虑最便宜的SCHH和VNQ。这两支REITs都很便宜其中VNQ的资金管理规模更大。RWR和IYR也是覆盖美国的REITs ETF其规模也很不错但是费率要相对高一些。

如果想要跨出美国那么投资者也可以考虑购买VNQI。这支ETF的费率相当便宜。覆盖欧洲的REITs ETF还有IPRP和IFEU也都可以考虑。

在2008年发生金融大海啸的时候美国的房地产泡沫破裂因此REITs的价格大跌。但是在这之后REITs的价格也开始快速反弹。

纵观过去16年（2000-2016）即使包括2008年金融危机房地产大跌的时段REITs累计的投资回报（每年12%）还是非常高比垃圾债券（8%）和股票（4%）都要来的好。

当然过去的历史回报不代表将来投资者应该防止自己陷入“后视镜偏见”的陷阱。从资产多元配置的角度来讲一个投资者应该在他的投资组合中包括一些REITs和其他大类资产（股票债券等）组合在一起同时实现跨国界的国际化多元配置。在多资产多地域的资产配置方案中REITs占有非常重要的一席之地。

希望对大家有所帮助。