最近房地产行业进入寒冬。未来会如何发展？

任何事物的发展都有规律可循，抓大放小才更容易看清行业规律。

行业发展必然会经历从野蛮生长到精细化运作的转变，必然会经历从低风险高暴利到高暴利高风险再到低暴利低风险的阶段：

A)结合八九十年代的中国的大基建大制造业行业来看，从一开始的高利润，紧接着大量同质化企业涌入，再到精细化生产，行业利润也在竞争中持续走低，最终维持在3%-5%的利润水平。

B)再看看互联网行业，外卖软件在2013年一度盛行，热钱疯狂涌入，美团、饿了么、外卖超人、百度外卖等多家企业被扶植起来，紧接着行业开始聚集形成阿里旗下的饿了么、腾讯系下的美团。

C）共享单车、叫车软件同样都是这样的发展轨迹。经过恶性竞争和政府的政策干预，迅速发展为滴滴打车、高德打车、快滴打车的巨头阵形。

因为互联网的放大加速效应，行业的发展规律更加能够在短时间全流程实现。总结下来大致规律为：

Ⅰ、行业兴起阶段，此时企业竞争少利润高；Ⅱ、行业发展阶段多家企业涌入导致利润降低、风险降低；Ⅲ、政策导向阶段企业被吞被消灭，最后形成2-3家大规模企业并存利润持续降低。

房地产行业同样也在经历着这样的演变过程。但房地产行业由于发挥了国民经济的支柱作用，并且由于行业的资金密集导致了本行业从起步到发展到政策引导的周期都会比较长。目前房地产正在经历着政策引导下变更，未来将会朝着聚集化、低利润化、精细化的方向发展。

房地产行业除了上述的发展共性外，在我国还具有较大特殊性。

一是，中国经济已经形成了以“房地产为支柱，协同带动上下游产业链”的发展模式。土地投资获取阶段就需要贷款融资带动金融银行业的发展，政府获地土地财政收入进而带动城市基建的发展；设计生产阶段就需要众多原材料如钢筋、水泥、沙子、玻璃、绿植等，就需要大量的劳动工人，就需要设计施工图纸，因此带动了众多原料生产企业，原料生产设备企业，设计行业的发展；房产销售就带动广告行业、活动公司的发展，销售行为的发展与企业收入还能增加地方税收。房屋装修阶段还能进一步促进室内装修设计、装修材料、家电家具的发展。

二是，房地产还深刻影响着民生、教育、户籍、投资等，导致房地产的发展更为复杂。房地产除了本身的居住属性外，兼顾的属性太多太大，导致牵一发而动全身，但总体未来的房地产发展会围绕房子以居住属性为主，去投资化、去学区化、去户籍化的方向变化。下面分析下原由：

1、去投资化。由于中国民众的低风险偏好，在1990-2020年这三十年间，基本上是储蓄为主并向购房转移，股票、投资生意、消费的欲望均不高。近期国家出台房产利率采用LPR的方式，也是欲意将房地产与投资解绑。当然让房产利率与基准利率脱钩只是一种方式，包括近期实行的二手房限贷，限制房产变现能力，以及未来也可能会出台的房产税，也是去投资的目的。

2、去学区化。在中国的上升通道中教育一直是最大最优通道，历朝历代均是如此。于是，教育资源一直是大家争抢的稀缺资源。经常看到，由于学区不同导致重点中小学旁边的房产价格差异巨大。现在国家实行“摇号上学”、“教师学校轮动”就是在去学区化。

3、去户籍化。中国之前一直在实行城乡户籍二元结构，非农业户口会来带城市医疗、养老等的优秀资源。城市买房就可以落户，进而成为城里人来享受城市便利，这成为了近30年中国城镇化的最大动力因素。目前国家推行的“城镇一体化”，“租售同权等政策”就是在去房产的户籍化。

因此，未来国家逐步减少土地财政的依赖，房地产行业必然会朝着低利润率的方向发展，房地产人员的从业收入也会适度降低，房地产兼顾的教育、投资、户籍属性逐渐被取消，进而发展为以居住属性为主的商品。

通过以上的解释，想必应该会有自己的答案了吧。