今年大湾区房价会降吗

随着3月份各地陆续复工复产以后房地产销售基本恢复正常一些热门城市甚至在利好政策的刺激下出现了“小阳春”。

例如3月7日深圳的招商太子湾·湾玺项目就出现了日光盘另外3月10日广州的土地拍卖会上新诞生了楼面价64576元/平方米的地王。

不过与此同时三四线城市的楼市表现则不温不火没有听说哪座城市的楼市很火、也没有听说哪座城市的楼市爆冷。

但是值得注意的是最近恒大、碧桂园等房企在三四线城市的优惠促销力度很大所以在这种情况下楼市不温不火说明本来应该是偏为冷淡的。

所以现在的情况下大家对今年的楼市感到迷惑各界对于楼市未来走向的预判上面存在很大的分歧。

看跌的一方认为新冠肺炎疫情在国外大规模爆发引发了各国股市的崩盘所以今年外部环境很不乐观国内的经济也会大受影响所以房价会像2003年非典时那样出现下跌。

看涨的一方则认为目前国内新冠肺炎疫情已经基本控制住了经济活动已经基本恢复正常再加上央行降准降息和50万亿“新基建”投资的利好刺激今年房价会像2009年那样出现一波报复性上涨。

对于上述两种观点湾叔认为都是过于片面的我的看法是今年楼市总体上还是会维持平稳但是具体城市之间的分化也会加剧。

疫情对国内楼市的影响分析

房价的诸多影响因素中总结起来影响最大的主要是三个方面分别是经济、供需和政策下面湾叔就针对这三个方面对我国今年楼市做一个大体上的分析。

经济方面由于国内疫情基本上已经消灭掉了各地复工复产也都恢复得差不多所以国内经济很快就会恢复正常。但是由于疫情在国外出现了失控这几天感染人数已经从几万人暴增到20多万人预计最终可能会超过100万人所以对我国外贸方面的影响会比较大。

不过这几年国内经济也发生了大转型外贸总额占GDP的比重已经下降到30%出口对经济的影响远远没有内需那么多再加上现在国家已经推出了50万亿的“新基建”投资计划再加上各地的促进消费刺激所以总体上来说国外疫情对经济的影响是可控的。

另外再考虑到新冠肺炎疫情的防治离不开大规模的居家隔离预计接下来几个月国外会出现大规模的停工停产到时候他们的日常生活用品和医疗卫生用品都得靠中国来供应所以今年国内日常消费品和医疗卫生用品方面的出口说不定还比以前好。

供需方面来看 2018年中国城镇居民人均住房建筑面积达到39平方米也即是一个三口之家的住房面积就达到了120平方米总体上是偏向于过剩的。但是如果考虑到人均住房建筑面积统计中包含了许多几十年前的破旧房子基本上已经不会有人去住之后其实有价值的人均住房建筑面积并没有那么多。

综合各方面的数据来看目前全国城镇的有居住价值的住房数量大体上是处于一个平衡的状态其中三四线城市可能略有过剩而一二线城市则比较不足特别是京沪深等三大一线城市人均住房面积还是比较紧张的。

政策方面来看目前国内的楼市政策总体上还是维持偏紧状态但是也有逐渐放松的趋势同时房贷利率水平也有进一步下调的趋势所以在经济恢复正常一段时间后年底大家购房的欲望有望得到提升。

综合上述三方面来看利好和利空互相抵消之后湾叔预判今年全国楼市总体上应该是平稳的其中三四线城市有下跌的可能一二线城市有上涨的可能。

我们根据各城市公布的数据取上述9座城市2018年底的常住人口数量、2019年GDP总量和2019年的商品房销售面积等三个数据来进行研究。

虽然商品房销售面积不完全等同于商品房存量情况但是根据历年的经验来看它们两者之间的关联性其实是很高的所以商品房销售面积多的城市其存量住房面积也基本较多。

根据这三个数据我们可以去算出各座城市平均每人每年住房面积增加了多少另外就是每一平方米商品房的销售后面有多少GDP在支撑然后通过看哪些城市人均住房面积低、房均GDP高那么这些城市的刚需就更为强劲。

深圳、广州和东莞去年人均新增的商品房面积是比较低的都不足1平方米而惠州、佛山、珠海和中山去年人均新增的商品房面积是比较高的都超过了2平方米。

从上图中可以看出深圳、广州和东莞每平方米商品房销售背后的GDP较高都达到了10万元以上而惠州和肇庆每平方米商品房销售背后的GDP较低都在5万元以下。

当然了由于各城市的房价水平不同所以这个数据来不能真实反映出房价背后的经济基础于是我们再用2019年9月份各城市的全市平均房价去除以这个数值就可以得出能够反映房价背后支撑的数字。

东莞和深圳房价背后的经济基础很雄厚而惠州、珠海、佛山、中山房价背后的经济基础比较虚弱。

综合两个数据来看我们认为深圳和东莞的房价下跌可能性较小而惠州、中山、佛山、珠海的下跌可能性较大。

另外结合各个城市的具体情况来分析佛山背后有广州刚需在帮忙支撑珠海背后有澳门刚需在帮忙支撑东莞、惠州、中山后面有深圳刚需在帮忙支撑但是上述四座城市当中惠州和中山距离深圳比较远所以得到的支撑相对较弱另外广州本身房价不高、供给较多所以对佛山的支撑也不会很强。

因此我们认为惠州的房价因为是最疲弱的其次是中山和佛山所以这三座城市房价下跌的可能性相对较大