今年的房价还有下跌的可能吗

最近和不少地产朋友聊了聊疫情下的房地产市场。从他们不停的叹气和紧锁的眉头中我总结出了以下几个观点。

可能有对有错鉴于多数人已经好多天不出门闲的发慌了我们可以一起讨论下。

01

疫情结束后房企会降价卖房。

我不敢说疫情结束之后所有的楼盘价格一律下调这样太不靠谱。但是有相当可观数量的新盘会打价格战。

为什么这么笃定呢？

老实说让房企出血其实并不容易。因为绝大部分开发商宁可多发债多借钱也不会降价促销。

因为市场上的小白向来是买涨不买跌的房价涨的时候即使连夜排队需要百万验资也要买房价跌的时候即使开发商哭着喊着已经是赔到底裤的价格大部分人也不认账。

更何况如果降价的楼盘是老楼盘前期买了房的业主那是要砸售楼处维权的。

这都是以前真实发生过的事情。

所以开发商不会轻易降价除非到了发债融资难、销售回款也难除了降价没有其他办法的时候。

02

即使出台利好政策也一时无法解决房企的燃眉之急。

比较关注房地产的朋友可能知道最近两天很多地区出台了一系列的对房地产利好的政策不乏一些媒体和销售炒作但总结下来无非就是以下两种情况：

1、地方上发布减缓土地出让金交付、放开预售资金的监管等等政策。

2、部分城市房地产协会要求取消限购限贷等措施积极救市。

以目前的情况来看这种利好是极其有限的。地方上的政策根本目的是缓解房企现金流压力防止出现资金链断裂的风险；至于房地产协会的一厢情愿能不能执行也还不好说。

所以目前能救命的措施根本没有对现金流紧张的公司来说只能起到缓解的作用如果接下来1-2个月依然没有销售额很可能就是大房企割肉买房、小房企的生死抉择时刻。

我们来看更为关键的一些信息来佐证如上判断：

1、从2020年1月25日到2月10日这段时间95家典型房企完成春节发债融资的仅仅有4笔金额不足百亿对比去年减少了86%。（数据来源：克而瑞）

2、更恶化的情况是2020年3季度开始房企们会进入偿债高峰期如果2-3月融不到钱卖不出房子那很可能连债务都还不上。

3、还有一个细思恐极的数据：平安证券测算A股上市房企货币资金对刚性现金流出的覆盖率是0.5年。也就是说在不考虑经营性收支的情况下地产公司只能支撑约半年的工资、利息与税款支付。

如果考虑到经营活动流出(土地分期付款、预售房屋建安等)按照按经营活动现金流出下降50%来看地产公司只能支撑约3个月的工资、利息与税款支付。

看来不仅中小企业难销售额千亿的房企也真好不到哪里去。这两天旭辉集团CEO林峰说过让业内人感受至深的一句话：库存是房企的癌症。

“库存特别是现房库存和滞重库存就是消耗资金成本的癌症会占用宝贵资金吃掉仅有的利润。”

消灭癌症的方式就是尽可能快速的甩出库存。

03

乐观的分析按照钟南山教授的说法疫情有望4月份之前结束。那么4-5月份是比较好的购房时机。

按照往常的惯例开发商们每年春节后都会炒作小阳春收割一波客户。

这么做是因为开发商完全把我们的消费习惯看透了。一是大多数人有节假日拖延症。请想想快到过年的时候你是不是都没什么心思工作了就想着赶紧放年假即使有买房买车的打算也习惯等过了年再说？

再一个就是大多数事业、企业单位都有年终奖待遇越好的企业年终奖越丰厚。拿了这么一大笔钱不花都觉得对不住自己。

所以过年这段时间市场上难得的积攒了一群有钱还打算看房的人。换作你是开发商不抢收一波你也不好意思。

不过今年小阳春肯定泡汤了。疫情的影响彻底打乱了这波抢收的节奏。

疫情过后考虑到大家对疫情的恐惧开发商不会立刻做出现大规模的开盘、选房活动即使售楼处正式营业也是逐渐的、陆续恢复带看量。那么大概在4-5月份这段时间就是一个成交的空窗期。

空窗期是你进入的最好时机。这个时期多数人还在观望价格、担心疫情影响、甚至没有具体的买房目标市场刚刚觉醒开发商会拿你当亲人一样对待尽可能给予最优惠的价格。

总的来说我认为上半年的成交量不会很乐观出现抢购潮的概率很低小阳春也不会这么快反弹。

上半年买房捡漏的机会可能比下半年要多。

推演下半年的走势：

最先一波入场的永远是刚需。后续的市场情况要看刚需群体的成交量带动。

如果成交量比较乐观那么偏向于改善、投资的群体会第二波进入。市场也会由冷转热由跌转涨。

所以不排除下半年市场小热的情况。

04

也没有必要因为降价而买不喜欢的房子。

目前市场炒房投资的人群已经很少了大部分还是有真实居住需求的人在买。在家这段时间不妨好好做做功课到底需要买总价多少、哪个地段的房子。

归根到底房子还是用来住的。即使楼盘降价但户型你不喜欢地段距离你上班、日常生活的地方很远交通也不方便又为什么要因为便宜而买呢。

买房的目的不是为了薅开发商的羊毛而是为了改善生活。

不知道大家有没有同感在家宅着的这段时间以前注意不到的琐碎小事却成了来之不易的小确幸。

以前你可能嫌弃父母唠叨但现在你会觉得家人健康最重要能被唠叨也是一种幸福；

以前你可能抱怨老板抠门、同事事逼但现在发现有个稳定的工作真好；

以前你可能很讨厌上下班堵车、外卖送货不及时、地铁人流拥挤现在你会发现一个秩序正常的社会是多么宝贵和难得。

所以房子并不是全部。

但谁又能想到2020年的我们需要的不是车自由房自由而是口罩自由呢？

如果说我能从这场疫情中感悟点什么那可能也就是简简单单的四个字——

如果觉得本文不错的话。可以为小编点一下关注噢。