公寓可以长期投资吗

在房产投资圈里有个鄙视链玩写字楼的瞧不上玩住宅的玩住宅的瞧不上玩商铺的最后大家聚在一起瞧不上玩公寓的。

为什么明白人都知道公寓不值得投资呢？

01公寓的土地性质

建造公寓的土地性质是商业用地和住宅性质的土地相比商业用地在缴纳政府出让金的时候价格往往便宜一半左右。

以最近重庆的中央公园的两块土地为例两块地本身几乎没有差别图1的商业用地最终成交价是4883元/㎡；而图2的最终成交价是9970元/㎡。

之所以商业用地这么便宜是因为规定了商业用地只能用于开展商务、娱乐、旅游等用途。比如我们见到的服装店、街边的饭店、游乐场等全都属于商业用地建设起来的建筑。而各地政府对于将商业用途的房子用于居住是严厉打击的。

很多地方政府如北京、深圳、福建、厦门都曾专门出台政策严厉打击将商业用地改建成住宅类公寓的行为。

就在本月厦门发布了最严禁寓令其核心可以概括成以下几点：

①严禁商办项目改造成为公寓类住宅甚至可无偿收回土地使用权；②不得采用住宅套型设计不得出现住宅类功能描述；③不得预留住宅功能的排水、排污、排烟和燃气管道；④商业用途的项目单套套内面积低于300㎡层高不能超过4.5m大于300㎡的层高不能超过6米；⑤办公用途的项目最小分割单元不得低于300㎡层高不得超过4.2米。

其他城市的各种文件、政策就不给大家一一列举了很多城市你都能查得到。简单来说就是明确的告诉你商业土地你就建商业再也不准你改头换面修成公寓了。

02公寓流动性被锁死

按照目前的政策公寓是所有房产里面转让税费最高的有两种征税方法进行征收分别是全额征税法和差额征税法。一般情况下即使公寓涨价了税费也会占据你收益的40%左右。

买家购买公寓时5成首付只能贷10年且不能使用公积金的苛刻条件也会吓跑一大批潜在接盘侠。

1、全额征税法就是按照交易时的评估总价的15.7%进行征收详细的计税明细如下：①增值税：5.6%②土地增值税：6%③印花税： 0.05%×2④个人所得税：1%⑤契税：3%个人转让非住宅全款征税明细合计：15.7%2、差额征税法：①增值税：（现值-原值）×5.6%注：5.6%的增值税中含有0.6%的附加税②[现值-原值-原契税-本次附加税-本次单方印花税-加计扣除项（如有）] ×30% 注：加计扣除项：以开发票时间算起每年从开发商购买公寓总价的5%的累加和一年是5%两年是总价的10%③个人所得税：（现值-原值）×20%④合同印花税： 印花税： 0.05%×2⑤契税：现值×3%

除了交易成本高公寓想要涨价也是千难万难给大家看一下重庆某知名公寓楼盘的二手房房价走势。买了公寓你的资产就真的变成不动产了。

03公寓的附加值低

最近广东佛山万科有个大新闻业主买了万科的房子办理不动产权证的时候才发现5800套住宅性质变公寓。既无法落户、更无法上学愤怒的业主直接堵在了售楼部。

大城市里的房子之所以那么贵房子本身的建筑材料并值不了多少钱贵的是这所房子带来的这座城市的户口、教育资源、医疗配套。但是这些最值钱的部分公寓统统不包括。

04公寓的持有成本高

公寓无论是自住还是出租都不具有优势水电气费用都是民用价格的数倍。长期使用将会是一大笔开支。且有很多公寓是不通气的居住十分不便。

总结

公寓不仅买入代价高、持有持本也十分昂贵收益率低下、且流动性几乎被锁死。几乎不具备任何投资价值。是收割智商税的存在完全不建议买入持有。