在二线省会城市买商住公寓值得吗

对于这个话题和尚谈点个人意见：

从话题的描述中公寓旁边有高铁站。

众所周知在我国各大城市凡设有高铁站的地方一般都处在城市效区一带或者是城市待开发的较偏位置总之大部分高铁站是不在市中心城区边缘。因此该商住公寓很有可能是在城效区一带。

虽然是二线城市在效区一带的商住公寓其商业价值大打折扣。效区配套不完备人流量有限同时有地铁的二线城市在高铁站附近都设有地铁站这不足为奇。

今年5月最新公寓租金水平调查统计数据。

上述数据基本是一线城市的租金水平公寓租金通常高于住宅租金平均租金约80元/平米/月。若二线则公寓租金应当低于80元或是在30~50元水平。

二线城市商住公寓40平米总价50万相当于价格1.25万/平米若取租金40元。

则——

收益率：（40*12）/12500=3.84%

静态投资回收期：1/3.84%=26（年）

以万科为代表的全国前十长租公寓运营情况来看2019年5月披露的数据显示：长租公寓企业目前行业平均利润水平在2%-4%现金流回正周期至少需要6年。2-3%的盈利水平还建立在一个基础上——整体出租率保持在95%以上但目前行业TOP10的平均出租率也才90%。

该公寓归属于商业性地产水电费、物业费按商用标准收取不按民用标准收取。

公寓产权是40年到期后可以续。依照当前相关法规商用公寓土地年限到期后要补缴高额地价款。

不能落户口不能使用公积金贷首付较住宅类高一般为50%。

公寓的商业性导致其买卖交易税费较住宅高出许多。

仅供参考。

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