如何投资房地产行业

我是勇谈。对于我国房地产的问题已经说过了很多有一种观点是得到众人认可的“我国房价这么高跟投资离不开关系”我国房地产发展的这20多年来经历了从解决住房问题——解决资产保值问题的转变而在如今投资渠贫乏的情况下房产成为绝大多数人（企业）的投资标的。借此机会简单谈谈我的观察。

看过我文章的朋友应该知道为何我国房产能够成为投资品？除去本身的土地在不断增值外因为我国过去长期实行的户籍制度都是以房产作为基础来进行的而城市各种资源的分配绝大多数也是以房产和户籍来进行再分配的。简单理解就是房产已经成为社会资源再分配的媒介这种局面会长期存在短时间内很难解决。几点观察：

第一、土地价格、建筑成本、人工成本都在涨基本决定了房价很难出现回落这也是绝大多数人敢杠杆投资房产的主因。这个小学生都懂得道理自然逃不过资本的眼睛包括中国大妈在内绝大多数有点闲钱（或能够杠杆搞来钱）的人或企业参与了这场房价上涨风波。资本和人在逐利性是什么时候都存在的而要想解决这个问题的根本还是在于打破资源背后的房产依赖性。

第二、“房住不炒”的实质还是让房产回归住的属性在降低房产的投资属性背景下更多的是需要打破资源对于房产的依赖。目前来看就业、医疗、落户等已经初步打破了对于房产的依赖最让人感觉头疼也是逼迫大家不得不选择在城市买房的主因还是因为“教育”。未来城市教育资源能否做到基本一致才是关键。就拿如今很多城市对于有房或无房群体子女就读学校不一致来说其背后参考的依据还是房产和户口。

现实中存在的问题就是房价只涨不跌这种预判其实是最要不得的毕竟任何投资品都不可能只涨不跌哪怕是黄金也是一样。如何权衡房产的居住属性和金融属性是一个复杂的问题。几点愚见：

第一、彻底让房产回归到住的本质推动房地产行业改革是我们需要做的事情。昨天看到一则海航的新闻海航近几年遇到了资金链问题虽然归咎于过去几年疯狂的“买买买”但是说句时候海航的资产负债率不过70%多这个比例比起我国绝大多说房企来说都是要低的。仅仅从一般企业角度来看当企业资产负债率达到70%就面临资金链问题的时候为何我国绝大多数房企竟然会没有事情？要知道我国房企大多数资产负债率都达到了80%甚至更高。这是什么原因造成的？大家心里应该有个数吧。说到底房地产行业已经脱离了行业实质已经有了深深的金融烙印如今到底是谁绑架了谁也不一定。

第二、在后房地产时期在房产整体供过于求的时期也该动动“奶酪”了。我们不否认房地产行业在过去20多年来在解决大家的居住和经济社会发展方面做出了贡献但是令人感觉可惜的是这么多年过去了房地产的模式并没有得到改变高负债率并没有得到改变。可以说房地产行业是所有行业里面唯一一个需要银行不断贷款才能活下去的行业其实就是不具备足够的“造血”能力。让这些不具备足够“造血”能力的企业退出市场应该是监管部门该做的事情。

综上如果说对于房地产行业的判断之前还没有清楚认识的话从提出“房住不炒”开始已经有了清楚的论调让房产回归到住的本质是我们接下来要持续推动的事情。所以如今的中国房产已经不是纯投资品了。各位觉得呢？原创不易喜欢记得点赞、转评、关注欢迎大家积极订购勇谈的专栏更多优质内容继续贡献中。