地皮5000一平房价得卖多少钱

你好我是老钟。

本人在开发商从事营销工作十多年

进入到管理层后开始接触拿地及成本的工作。

所以就我的心得与经验与你做一下分享。

成本是开发商体系中最神秘也是保密性最强的部门。

所以以下很多数据我就模糊化了。

一个项目的成本由以下几个方面组成（注意以下数字均为每平米单价）：

1-土地成本：你的问题假设是23500元/平

2-工程费：其中包含前期工程费/配套设施费/基础设施费/建安工程费/以及其他工程费以33层高层为例在杭州的成本在5000左右。如果地质条件好一点比如西北会低500-1000左右。如果是洋房或者小高层成本还可以再下降。

3-开发期间的各种税费：也就是各种报建类费用在100-130元左右。

4-财务费用：开发贷或者前融费用这根据每家公司的评级和融资能力不一样。大致在900-1500左右。

5-各种税费：包含销售增值税/附加税/土地增值税/所得税/以及其他各种1000-1600左右。如果项目亏本土地增值税会退还。

6-项目公司管理费用以及销售费用：管理费一般在1-2%左右如果一家公司在某个城市有多个项目那么管理费用会低一点。销售费用在1-2%左右。如果在杭州湾这种分销占据主导地位的区域销售费用会高达5%-6&。上述合计一般500-800元左右。

7-最后一项公司的利润说实话现在开发商的总投净利润率并不高3%-5%是常态了。这个数值主要出现在长三角。西北和西南的利润率要高一些但是这些区域的人均产值不高。

以上最后合计如果地价是23500以下面这些为前置条件

一个10万平的项目来模拟

开发城市在杭州

项目产品形态为33层的毛坯高层

项目从拿地到开盘的周期为7个月

项目从首开到清盘的周期为4个月

以开发商5%的净利为目标

实际售价应该是33500元/平左右。

以上供你参考。

关注老钟房谈分享买房干货。