公寓、住宅和商铺哪个更具有投资价值？(商铺 住宅和公寓哪个更有投资价值)

你好住宅公寓与商铺哪个好？ 这个就好比： 投资住宅像养猪 养肥了就杀； 投资公寓像养鸡 每天可以下蛋； 投资商铺就像养孩子一样 月月收租将来可以养老。

总结一下就是只要你有闲钱选择有潜力住宅、公寓或者商铺都是好的投资。 一、住宅：刚需可以买投资三思而后行不建议顶风作案

对于住宅刚需人群是对房子的需求有能力时不分年不分时政只分有没有能力有没有钱有钱买的起就是最好的时机。

今年可以说人心惶惶先是疫情去年房价偏向稳定今年提出限购重击出台房产税似乎要落地严查经营贷风生水起等等是不是房价要降是不是可以捡漏的心态作祟。

其实在各种工作报告中多个关键词和房地产密切相关总体而言有对调控的定调有对实体商业的支持有对区域发展的指引还有对城市生活和居住体验提升的要求。在我看来看总结起来如下：

1、 调控定调：坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位因城施策促进房地产市场平稳健康发展。

2、实体商业复苏与发展：减免国有房产租金鼓励各类业主减免或缓收房租并予政策支持。

3、城市与区域发展指引：深入推进新型城镇化。发挥中心城市和城市群综合带动作用培育产业、增加就业。

4、城市生活和居住体验提升新开工改造城镇老旧小区3.9万个支持加装电梯发展用餐、保洁等多样社区服务让城市更宜居业。

换句话说就是：城市发展带动就业是对房价增长有益而改造城镇老破小让城市宜居房产税是对房价的打压以及限购限贷的大力出击是对炒房的扼杀。

同样十四五规划和2035年远景规划也是对房价的抑制与增长城市在变好物价在飞涨房价不可能不涨再加上通货膨胀房价不可能掉。房价掉是看增长率有没有低过利率有没有低过通货。现在又有了房产税就看增值能不能低过税收。

房价如何不论如何买房子的人群不会少。总有一些刚需人群为了生活为了孩子落户、上学必须买房子。城中村、乡镇、老破小、住房不炒政策的推出都是针对炒房群体。城镇老旧破小的改造更宜居减少购买人群减少购房需求。承受不住的将是炒房群体先崩的也会是炒房群体跟群体大众无关。

房子是用来住的。买了越来越便宜你也得住毕竟孩子落户上学等不了。房子涨了涨多少不到万不得已你还得住要不然没有家。

总的来说就是老生常谈对于住宅刚需人群按照需求买房子时间、时机都不是刚需考虑的只有钱。炒房人群需要衡量。二、公寓：想投资公寓就要做好长期持有收租的准备相当于投个定期理财

毫无疑问公寓的特点就是面积小单价低总价便宜上车的门槛相对较低投入资金不大。

可是在我看来公寓总价低更适合长期投资。所谓长期投资就是短期资金压力不大购买公寓用于出租那么公寓投资主要考虑以下几点：

1、所处区域是否容易出租租金回报是否是否合适一般来说容易出租的公寓回报都行因为本人不清楚当地情况这里不做投资分析。2、公寓出租时需要根据租客租期来调整租金浮动范围10-20%具体看租客租期而定。可以上些分类网站了解大概行情。3、若所处区域公寓开发量偏多要做好短期内出售难度大的心理准备。

也就是说如果你想要投资公寓的就要做好长期持有收租的准备相当于投了一个定期理财。

其实像现在北上广CBD附近的公寓回报都在8%左右那就很不错了。不过三四线城市就不建议投资公寓了自己算算租售比啊。最重要的升值空间和转手问题公寓比住宅不止差了一点半点。

最后我来举个例子我租的公寓和买的住宅房东差不多时间都是100来万买的租的公寓挂牌价300万买的住宅成交价450万。

总而言之是个人我都不劝他买公寓的。三、商铺：商铺投资这几年特别火但“一铺养三代”的说法已经被戈壁了

我们要知道目前大量企业包括实业、矿业、传媒等都来凑热闹投资商铺的风险急剧升高。

目前中国一二线城市商铺实际是过剩的人均占有商业面积1.2㎡。一般情况下在这个警戒线以内商业供需是均衡的一旦超过这个警戒线商业就过剩了。下图这是欧美情况。

就目前市场行为上商铺投资要先看清楚到底是属于哪种投资对象：

1、老城区商铺； 2、商品房住宅底商、办公底商； 3、商业街； 4、专业市场； 5、带租约商铺。

注：分类没有指标是给普通人看的方便讨论。

当然所有商铺投资特别是新商商铺投资都要考虑商业变迁城市规划商圈转移。记住认为培养一个商圈很难但我们可以跟着商圈。

因此在这类商铺投资前一定要知悉政府规划这个规划要拉长在10年周期一个商圈商铺10年的培养是正常的因此如果在你的预估当中十年无法培养起来的商圈不建议投资。

接下来每种分类有它的特殊性我帮大家总结如下：

1、老城区商铺：这类商铺已经有一定年限租金水平也涨到了一定的高度这时候介入基本是亏钱的。专业的说法就是商铺已处于成熟期虽然风险低但是回报率相当低在考虑通货膨胀的情况下基本赚个自持没准还得亏；同时就商圈来说中国城市规划一直处于婴儿期因此城市规划（道理狭小景观改造线路返修）会对商圈形成许多不忽略的影响；2、商品房住宅底商、办公底商：现在这类商铺众多大多是新商圈新住宅区的商铺这类商铺主要是规划配套因此它们的租金水平在无其他商业体影响的情况下租金回报率是很难达到高回报率的因此如果它的售价太高不建议投资。可参考底商售价不超过楼盘售价的2倍超过就存在一定的风险。 3、商业街：市场上面同质化相当严重在不能拿到端头铺的情况均不建议投资特别是广告轰炸售价相当高的情况下。4、专业市场；根据过去十几年的经验只要专业市场做起来的专业市场的商铺都是赚钱的因此好的招商团队或者好的物业公司以及物业公司的内部资料能拿到的情况建议投资。5、带租约商铺；以租约的高回报诱惑新东家注意危险。很多合同是假的很多租户是短租这类商铺主要注意合同的问题以及在带租约的情况下市场冷旺程度以可以肉眼观察慎重。适用以上方法切不可盲目相信租约的回报率。

最后其实商铺投资没那么火了至少一铺养三代的情况是没有的。很多人投资了商铺只赚自持的万达的室外街就是个惨烈的教训。

总之公寓住宅和商铺哪个更具有投资价值？面对公寓住宅和商铺这三类我觉得住宅和商铺的投资价值更大但是谁的投资价值更大其实很大程度上来自于谁的增值空间更强。从另外一个角度来看不管是哪种类型的房产想要获得增值收益第一看租金第二就是是否容易卖出变现。对比三种类型房产好地段的房产容易出租往往租金也不便宜而住宅因绑定了太多的重要资源有更多的人愿意购买变现也是非常容易。