新一线买房有前景吗

答：

“房住不炒”是国家调控房地产行业的政策基调。目的是实现“稳地价、稳房价”以期在房价不大涨、不大跌、保持相对稳定的情况下通过发展新产业、新经济逐渐提高居民收入最终达到降低房价收入比、经济软着陆的目标。

那么新一线城市的房产还有投资价值吗？是否还有增值空间？

我的观点是新一线城市相对北上广深一线城市和四线以下城市来说房价仍有较大的增值空间。这与“房住不炒”的政策基调并不矛盾。从全国角度看未来房价必将走向城市间区域分化新一线城市房价将继续保持温和上涨。

下面我们聊一下我的观点理由。

01

首先国家明确未来户籍政策力促一、二线城市快速发展。

4月9日国家发改委《中共中央国务院关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》指出：

深化户籍制度改革。推动超大、特大城市调整完善积分落户政策探索推动在长三角、珠三角等城市群率先实现户籍准入年限同城化累计互认。放开放宽除个别超大城市外的城市落户限制试行以经常居住地登记户口制度。

“放开放宽除个别超大城市外的城市落户限制”意味着除京、沪等个别超大城市外所有城市都要进一步降低落户门槛。

“长三角、珠三角等城市群率先实现户籍准入年限同城化累计互认”则利于人口在所指区域城市之间的流动。一个人在其中一地工作几年又到区域内另一城市工作其城市积分则可共享得到承认；“试行以经常居住地登记户口制度”则可以直接解决城市存量“非户籍人口”的问题从而突破“限购”约束。

该项政策明显有利于新一线城市的人口流入进一步推动新一线城市的房价上涨。

02

其次顶层政策支持新一线城市加快发展。

我们看到国家发改委4月9日发布发改规划（2020）532号文《国家发展改革委关于印发<2020年新型城镇化建设和城乡融合发展重点任务>的通知》。

其中第十条明确提出：

提升中心城市能级和核心竞争力。优化发展直辖市、省会城市、计划单列市、重要节点城市等中心城市强化用地等要素保障优化重大生产力布局。完善部分中心城市市辖区规模结构和管辖范围解决发展空间严重不足问题。

解读该条政策我们可以发现国家未来重点发展指向就是直辖市、省会城市、计划单列市、重要节点城市。为此不惜调整“辖区规模结构和管辖范围”。

文中还明确指出下一步国家重点发展的都市圈和城市群如：

“京津冀”协同发展；“长三角”区域一体化发展；“粤港澳大湾区”建设；“成渝”经济带双城经济圈；“南京、西安、福州”都市圈；“山东半岛”等省内城市群等等

文中所指就是国家经济未来重点发展的区域所在。而其区域内“直辖市、省会城市、计划单列市、重要节点城市等中心城市”则是要大踏步发展的城市。

03

第三532号文明确指出未来人口流出城市的处置办法。

稳妥调减收缩型城市市辖区审慎研究调整收缩型县（市）。全面完成各省（区、市）设镇设街道标准制定工作合理推进“乡改镇”“乡（镇）改街道”和乡镇撤并。

这一条预见性地对人口流出城市的行政区划做出了安排意味着国家未来的城市发展方向就是收缩小城市着力发展都市圈、重点城市群的大城市、特大城市。

04

第四、新冠疫情引发的全球性货币增发必然推动物价上涨实物资产中的房地产价格将抢先反映。

2020年初的新冠疫情对世界经济的冲击已经大大超过了2008年金融危机带来的影响。以美国为代表的各国纷纷开动印钞机推出货币宽松政策。外贸是我国经济的三驾马车之一2019年第三季度外贸依存度已达32.5%。如此之高的外贸依存度在全球货币宽松的形势下输入型通货膨胀在所难免。

通货膨胀的影响按正常的经济规律将在两三年之后影响我们的生活。届时房地产价格将会被明显推高。

【总结】

无论是国家政策、经济发展规划推动新一线城市迅速发展；还是世界性货币增发造成的通货膨胀、物价上涨都将对新一线城市的房价起到明显的推动作用。

尤其是二者作用叠加的情况下更加强化新一线城市房价上涨的确定性。

所以未来房价走向城市间区域分化新一线城市房价继续上涨几无悬念其投资价值非常确定新一线城市房产继续增值将是必然。

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我是“楼市观察”一名具有丰富银行和基金行业工作经验并长期致力于房地产行业宏观研究的金融业人士期待您的关注。