新一线城市2022年房价会降吗(三四线城市房价局势)

三四线城市房价是否迎来新一轮降价和跌势目前的确很难判断因为房价的背后并非完全是“市场化的经济行为”更多的是政策和地方土体财政是否逆转。

如果从“房价收入比”以及未来收入增长可持续这些指标去衡量无疑三四线城市房价水平比一二线城市房价水平更加危险和不具备“可持续性”。

按照三四线城市的人均收入水平在3-4000来看三四线城市房价水平在8000-1万是普遍的。而一二线城市人均收入水平在1万左右对应的房价均价在5-8万。

如果单纯看房价收入比则三四线在25倍水平一二线在40-50倍水平（非官方数据完全按照上述举例毛估的水平）。应该是三四线比一二线更加“安全”。而事实上一二线城市的房价水平近几年以来的相对涨幅不如三四线且在近几年的房价调控中更多地被“限购”和“销售”等因素压制了刚需和需求。反之三四线则经历过“暴涨”和“补涨”过度透支了未来的需求释放。

再从产业结构和人口结构角度去看一二线城市之所以是一二线城市其房价只是“结果”背后是“产业结构优势”和“产业群聚集”带来的人口净流入和人口结构持续提升为高学历结构。

反之三四线城市房价驱动快速上涨和补涨主要靠“棚改”和“去库存”以及地方政府的冲动叠加了一定的城市规划因素建设和城市基础设施建设学区房拉高当地房价均价等“被动”因素驱动。

但是从地方政府和大型开发商角度去看问题并不这么简单比如我所处城市碧桂园从一期进入我市开始售价4000元目前在建在售楼盘达到四五期累积300栋以上的楼盘价格已经达到1-1.3万水平。短短四五年间房价在碧桂园物业角度去看涨了三倍。

与此同时我市四五年的房价均价水平从5-6000涨到了目前的市内1万均价水平高价楼盘在1.5万学区房则在1.6-2万元。

如果以我市作为案例去看地方招商碧桂园入驻再到持续开发新楼盘持续限售在大型开发商的总体限售没有结束以前试问开发商和地方政府是否会允许房价下跌或者大幅下跌？一个300栋的楼盘目前依旧在持续建设和持续限售依旧有县域的人口不断进城不断迁移。

而学区房则充当了“价格打手”学区房的价格涨幅达到了惊人的程度。以我的小区为例15年我购房价格是1万不到目前是均价14500四年涨了45%。而隔壁一条马路之隔的小区原本价格是8000不到（对应我购房时的价格）就因为划片学区目前价格是1.6万反超了我的小区房价水平涨幅四年达到100%

而我所住的楼层两梯四户长期只有我一户常年居住其他三户只有在开学季才入驻平时都是无人而闲置。

因此从上述数据和事例来看三四线城市房价是否结束上涨并不能简单地推理得出结论——如果根据房价收入比或者根据当地的产业结构和人口流入结构去看得出的结论和事实差距巨大或者截然相反