这是熊猫贝贝的第995篇原创文章：

开题明义，作为一个货真价实的地产行业从业者，并没有唱衰看空中国房地产经济和房价楼市的意思，两个底层逻辑：

第一，不管时代如何变化，国家意志和顶层意志如何调整经济结构，还有中国国家经济发展到什么程度，衣食住行，民生关联的行业，都不会彻底消失。

房东，地主，中介，炒房客，开发商等等和房地产经济关联的角色，永远都会存在。

第二，分工有不同，工作无贵贱，作为最具有普适性的资产类别，房产永远是面向社会分工不同的个体和家庭，基础经济单位，最主要，也是最重要的财富载体，不仅仅是中国，全世界都一样。而中国讲究传承，以及农业文明根深蒂固，潜移默化的思想特征，就更加追求“安居乐业，成家立业，恒产者有恒心”这样的价值认知共识。

逻辑就是这么一个逻辑，并不复杂，至于看到的人愿不愿意接受，是否能够理解，那就不是我写篇文章就能说服和改变的事情了。

时间来到2022年，中国的房地产经济也来到了一个非常明显的周期转折阶段，客观来说，无论是境遇还是行情，日子都不太好过，以至于很多观点和群体都认为房地产不行了，其实这就是一种非常狭隘而又肤浅的认知。

房地产经济不好过是现实情况，这个在过去二十多年在中国国内经济结构中带动经济发展的支柱产业效应在明显削弱，是不争的事实。

经济发动机效率下降，货币流动性释放的端口收紧，撬动居民储蓄的杠杆停摆，房地产经济的三大核心功能的变化，带给中国国内经济的现实情况是什么？

是大家的收入增加了，还是就业岗位更多了？

是生活成本降低了，还是各行各业的增长加速了？

当然，以土地价值释放，房地产经济拉动，房产销售撬动整个中国国内经济增长的模式，已经实现了阶段的历史使命，总是要进行经济换锚，结构调整，模式改革的，但是这个过程，包括最终的结果，可能并不是很多人认为的什么“一鲸落万物生”。

比如环保，青山绿水和新能源，有非常美好的前景，但是并不是说为了新的经济模式实现，就要彻底砸烂和破坏原有的重污染，高能耗的产业，一边破坏，一边建设，那不是对社会财富的循环浪费？

中国的房地产经济以及其对应的经济逻辑，绝对不是破而后立，至少，在新的产业，行业，还有经济模式没有立起来，并且顺利接棒房地产作为经济支柱的三大核心功能以前，房地产经济可能会淡化和边缘化，但是一定不会离开中国的经济舞台。

2022年的形势其实很清晰了，房地产经济走下坡路，逐渐降低对中国经济的捆绑，是一个明显的趋势，而且这样的趋势，没有什么悬念可言。

这篇文章，其实核心就是讨论这么一个问题，当然，也是一种经济观察和深度思考：

以后房地产走下坡路了，有什么产业能接棒房地产呢？

内容硬核，错过不再。

以微见著，洞察先机，把握趋势，指导决策。

PS：

（如果这篇文章在其它资讯平台被看到，不用怀疑，就是抄袭搬运，厚颜无耻）

选择大于努力，思维决定层次，是任何时代任何环境下的重要规则。

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1

为什么说中国房地产经济走下坡路的趋势，无法逆转？

房地产经济，在中国经济结构中的支柱地位式微，对经济增长和货币扩张的作用逐渐降低，进入一个无法逆转的趋势，是当前中国国内经济，没有任何悬念和争议的一个现实情况。

当然，造成这种明显的，没有什么太多争议的产业趋势，有很多维度的原因，不过抓重点，看本质的角度来说，其实就是一个“度”的问题。

任何产业，只要和经济支柱产生关联，注定在国家意志和金融支持的关键支持之下，能够获得绝对优势的增长动力和规模膨胀，这是一个互相成就的过程，以房地产为例：

房地产开发拉动了土地财政，土地财政推进了城镇化，城镇化吸引了农民进城追求更高收入和更好的生活条件，进而推高了房价……循环往复，通过房产拉动了中国的整体经济，实现了城镇化发展。

当然，这个过程里面就因为国家意志和金融政策的鼎力支持，必然会产生经济泡沫现象和以炒作套利为目的的群体和资金。

经济泡沫，能够用实体经济增长夯实，那就不是风险，任何经济和产业的高速增长，都是一个制造泡沫，夯实泡沫的过程。并不复杂。

而当下的现实情况是：中国的房地产增长的空间已经明显见顶（城镇化进程和人口真实需求），而实体经济的增长也遇到了现实的瓶颈（因为产业革命无法突破而导致的全球经济存量争夺，中国人口红利见顶等等）。

其实从2017年美国因为全球经济增量放缓，开启了利用霸权进行存量争夺的行为，针对中国发起贸易，科技，金融还有货币等等多个维度战场的宣战，就已经给中国房地产经济走到今天这样的下行周期，提前敲响了警钟。

毕竟，中国国内的房地产经济的财富价值的增量，是对标中国这个国家，在全球经济环境中能够获得的顺差利润的。

简单来说，只有国家能在国际贸易里面赚钱，那么国内的房地产经济才有规模增加的空间，房价才有上行的支撑。

很明显，贸易战打响，中国在全球赚钱的效率就受到遏制，2020年疫情率先脱困，吃到了外贸红利，但是这样背景下赚到的钱，房地产经济，就没有优先性可言了：

国家牵头抗疫，大面积的核酸和医疗成本，是不是要花钱？

美国在国际金融市场，在经济各个领域的明枪暗箭，国家要不要备足头寸，做好准备？

过去二十多年，作为中国经济支柱的房地产行业和关联市场，也要面对现实的情况，接受现实。

从这个角度来看，事实上不仅仅是房地产经济维度，而是在当下的中国宏观经济结构里面，面对高度依赖全球化的外贸和制造的不确定性，其实中国国家经济当下的重心和方向，无法继续锚定没有全球资产和产业竞争力的房地产了，花钱盖房子，倒腾土地，需要全球化经济环境稳定，并且中国能够源源不断的稳定赚钱，现在外贸不稳，叠加城镇化程度已经到达明显瓶颈，国家需要的，是未来高附加值，高增长，并且具有高度竞争力的产业和经济模式。

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2

深度思考：“接棒”房地产经济的产业，要有那些硬性条件？

客观来说，过去二十年中国国内依赖房地产产业拉动经济，没有什么复杂艰涩的理由和逻辑，大道至简地来看，就是八个字：“简单粗暴，立竿见影”！

地方政府出让土地，通过简单的卖资源就能获得大量的财政收入；

开发商通过项目开发，能够获得高于绝大多数行业的资本收益；

老百姓买房，不仅能满足居住需求，还能满足日益成长的投资需求，一定程度上不少人还实现了财富增长。

总的看下来，这是一个各方多赢，而且还不需要什么技术含量和没有太多门槛的经济增长逻辑。没必要想得太复杂，就是这么简单。

只是规模，程度，体量已经到了临界点，这个模式玩不动了，或者说继续依赖的空间已经不多了，国家也明确出手，不管从意志层面还是金融层面，对房地产经济的支持有了明显的调整。

经济支柱换锚，寻找和培育替代产业，是现实的明牌趋势，也是中国经济在房地产经济见顶以后，必然要走的路。

严肃一点来说，如果中国不能找到取代房地产经济的全新经济产业，并且发展成为现实，那么中国的经济一旦面对全球经济必然越来越激烈的存量内卷，那么就必然会陷入停滞的泥潭。后果其实其他国家已经给出示范了，要么是陷入“中等收入陷阱”，要么就是经济泡沫破碎，进入经济衰退状态。

房地产经济的经济支柱地位换锚，只是迟早的事情，是必然的经济发展需求。

而“接棒”房地产经济的产业，并没有那么简单，甚至可以说条件非常苛刻，大概有以下几个维度：

1、产业规模一定要足够的大，大家想想中国经济总量里面房地产经济的占比有多少？

2022年，按照国家统计局公开的信息,2021年我国房地产占GDP比重约为7.5%,在众多行业中排名前列,属于支柱产业之一。

当然这只是仅仅从房地产资产角度进行的计算，如果算上上下游关联产业和服务行业，这个占比大概还要增加，就以保守的10%来测算，那么如果有一个全新的产业要能接棒房地产，至少要在中国经济结构中占比就不能低于10%。

2、替代产业必须要具备普适性，不会因为地域和物理条件的差别而导致有城市地区无法通过这样产业获得地方财政收入。

房地产之所以能当支柱，有一个很大的核心优势，就是产业普适性，不管是经济繁荣的深圳，还是经济落后的内地中小城市，和居住需求绑定的房地产经济的逻辑都能行得通。

3、能够取代房地产行业业“低风险的国家货币扩张渠道”的作用。

4、具有信用放大，并且风险可控的特点。

5、肩负重要的经济增长责任，产业产生的经济增量，不仅要夯实原有的房地产经济泡沫，还要能够提供足够的财富增量，发挥经济龙头的示范作用。

6、能够接棒房地产经济的产业，不能是孤立的产业，而是需要具有产业生态特征，具备上下游带动效应的产业。

过去二十来年，房地产一直都是支柱产业般地存在，不仅孵化了不少销售规模千亿级的房企，还带动了上下游一大帮产业，诸如建筑、建材、劳务、钢铁、家装、经纪等。贡献的就业人数，在顶峰的时候，也有2-3亿人，包括各类建筑工人，房产销售。最为辉煌的时候，房地产直接+间接拉动经济发展的份额，在30%左右。

如果单一产业引导经济，就必然会成为垄断或者寡头经济，当然，这种资本主导的模式，在中国是不被允许的。

这么几个维度分析下来，哪有这么容易能够找到这样的产业来接棒房地产经济？

2022年，对于看空和唱衰房地产经济的群体，认为有更好地拉动国内经济的产业方向，那么请仔细对照以上5个维度的硬性条件，对照比较一下。

看懂这个分析逻辑，就能知道国家当前对国内经济的调整和引导，压力和难度所在。

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3

经济前瞻性思考：梳理在中国经济结构中具备“接棒”潜力的几个产业方向

房地产经济的空间和效率已经到了明显的瓶颈，那么，接下来，有哪些产业有潜力和可能，来接棒房地产呢？

在这里，基于中国国家在未来经济发展的两个核心逻辑“共同富裕”和“稳健持续”为背景，提出几个产业趋势分析：

1、养老和医疗产业，这两个产业可以放到一起来看，是具有明显社会福利本质特征的产业。

这是在过去几年被资本热捧和炒作的产业，但是这样的产业并没有接棒房地产经济的能力。

养老产业不具备可行可见的盈利能力，商业化和资本驱动有悖于共同富裕，医疗有盈利空间，但是明显的会存在消费歧视，会激化不同收入群体之间的社会矛盾。

有钱才能看病，贫富差别对待，这不符合中国社会价值语境，注定没有什么产业扛旗的前途。

医药集采加速，提倡居家养老，国家已经有了清晰的表达。

2、高科技，产业链上游关键技术，高端制造，这是国家需求和金融倾斜的必然方向，也是未来中国国家经济全球竞争力的关键，但是对于国内经济而言，有一个很重要的硬伤，那就是这样的产业领域和方向，没有普适性。

科技产业，具有门槛高，从业人数小的特征，不能被大家广泛参与。

比如芯片，比如新材料，是不是好东西？有没有高附加值？未来有没有想象力？

都有，但是对于绝大多数普通民众，经济个体而言，并没有多少分享红利，参与到经济增长中的可能。

这就是高精尖经济悖论：中国掌握了越多的高精尖技术，能够降低消费成本，但是无法拉动国内经济全面增长，毕竟现在全球产业的规则和定价权，还不在手上，中国还没有产业，科技，高端制造全球收割的能力。

就像电视机一样，中国有了技术以后，现在电视非常便宜，但是不管是出口还是国内消费环境，对经济的拉动贡献，并不理想。

3、金融产业，这个就比较一言难尽了，中国大A，名声都快赶上中国男子足球了，

中国男子足球，前两个字侮辱国家，中间两个字侮辱性别，后面两个字侮辱这项运动，能和这货放到一起类比，可见中国金融产业的表现是如何的不堪。

民间的不用多说，P2P的灭亡清盘已经证明了很多东西，就是国家监管背景的证券、保险、以及各类金融机构，其实说白了，对房地产经济的关联和依赖，也不是什么不能说的秘密，至于说什么投行思维，产业培育，出海收割，基本上和华尔街就不是一个级别的玩家，中国的金融产业的路，还有很远，现在不理想，不代表未来不好，只不过，火候不到，这个大家都懂。

或许我们的下一代人能够享受到中国国家崛起，人民币强势带来全球货币和金融市场收割的红利，但是客观来说，对于当下中国金融产业来说，毛都还没长齐，就不要说什么顶梁腾飞的大话了。

还有一个重要考量，其实从国家的层面，对于金融产业的态度和定位，其实是工具意义大于经济增长意义的，金融产业高风险，高波动的特征，和中国传统管理智慧和风格，并不契合。

4、新能源产业，是目前最明显的产业方向之一，

发展新能源汽车，是我们的国家战略，我们用长达数年连续不断的真金白银补贴，孵化出了宁德时代这样的全球行业巨头。

那几个造车的房企老板，眼光还是没错的，瞅准了风向，提前进行了布局，就是错在了用地产思维造车。

特斯拉和国产新能源的区别，可能很多人并不了解，就是创新和关键专利上面，特斯拉要比国产高几个段位，而国产新能源，客观来说，是吃了急功近利，还有前期依赖补贴的亏，不思进取，缺乏核心亮点。但是好歹也是及时醒悟，快马加鞭地进行了对标和追赶，不至于太难看。

新能源车产业，也是能带动上下游很多产业的，比如采矿、金属、机电、金融、销售、二手车经纪等等。同时，也能给社会贡献大量的就业岗位，厂房建设的，生产车的，卖车的，国际销售业务的，维保修的，倒腾二手车的，二手电池回收的。

现在的关键是，如何能够让这个产业的经济逻辑打通，进而形成循环闭环，并且不断做大规模创造增量。这不是小问题，而是决定性的大问题，房产有资产和财富承载的属性，但是新能源车是纯消费，特别是二手折价远超汽油车的现实情况，虽然大方向国家支持，但是要接棒房地产经济，恐怕并不容易。

5、消费市场的刺激和关联产业的发展，也是至关重要的经济拉动的方向。

要从消费端拉动中国的经济增长，有两个核心要求，第一个是老百姓手里得有钱，第二个是老百姓要有消费的动力。

消费产业不要弄的太复杂，其实很现实的一点，就是要有比较，人民币购买力实实在在的增加，收入增长，汇率走强，有对比的货币刺激，比什么经济刺激手段都好用。

当然，这需要中国国家崛起，并且人民币能够在国际化的大环境中成为强势货币。

别说中国人舍不得消费，没有消费氛围，当人民币全球消费比美元划算的时候，中国人难道就不会算利差，割羊毛？

这可以说是终极追求了，当然，目前看来并不现实。

总的来说，方向是有，但是并没有短期就能实现，一蹴而就的明确的选项。

房地产经济不是不能拿出来“夜壶”一下，实在是装的太满，能继续用下去的空间不多就不说了，还有随时溢出来（金融风险外溢）的可能。

经济换锚，遭遇原有的经济支柱瓶颈，这才是当下中国经济承压的本质所在。

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写在最后：

对于普通经济个体，该如何理性看待当下经济阶段和环境，并且适应？

文章最后，回到基础，普通的经济个体角度来看，在国家经济支柱换锚的这个关键，当然也说的上艰难煎熬的阶段，该如何理性看待，并且指导行动，实现相对适应，迎合趋势呢？

分享几点个人的分析观点和思考，不一定对，权当抛砖引玉，供大家讨论和思考：

1、房地产经济往小了说，是居民财富稳定的事情，往大了说，还是中国经济当前不可忽视的支柱产业，而且这种关系还会延续很长的时间，因为接棒的产业仔细分析下来，不是火候不足，就是还在发育，所以对房地产经济，楼市和房价的盖棺定论，没有必要这么早就做。

2、经济承压，因素很多，进入2022年Q2，全国放松楼市管控，从市场和金融的角度进行调整，本质上是从原来“破而后立”的思路，转变成“先立后破”的模式。

3、看清大方向，房地产经济虽然不会完全退出经济舞台，但是大方向不会改变，未来除了少数几个城市，核心地段的房子有经济维度的价值和资产的属性，绝大多数的房子，将回归生活资料的本质，房地产经济和市场的金融属性，资产属性，将回归消费属性。

这没有什么悬念，方向决定结果，只剩下过程和时间的问题。

房地产的造福效应，房产的赚钱效应，特别是中小城市，基本可以完全放弃了。

4、我从来不劝人买房的，很现实的：

真正的刚需讲究性价比，真正的改善讲究舒适性，真正的投资讲究升值和回报率。

蛊惑买不起的人加杠杆，太缺德，而从投机的角度来看，和我长期的价值观不符合，就不多说了。

事实上，就和当前中国的股市一个道理，持续下行割肉的多，但反而是入场的好时机，投机的特点又是只争朝夕，逆反人性的事情，懂的不用说，不懂的说不了。

还是那句话，分工有不同，工作无贵贱，绝大多数人，因为行业和收入模式存在差异，要想在宏观维度抓住方向，获得趋势红利，踩准时代方向，都是需要拼眼光，斗人性的。

就和股市永远没有一夜暴富的六位数密码一样，中国的楼市也到了价值回归的阶段。

对于未来接棒房地产经济的产业带来的经济增长和红利能不能赶上，其实并没有什么悬念，就好像中国房地产经济担当经济支柱的过去二十多年，有多少人终于坚持到了转折，骂了很久，回头一看，一无所获的？

错过了房地产经济支柱时代不要紧，但是思维固化，固执己见，就算趋势的看得准，各种逻辑正确，也必然只能当个旁观者，是不是？

不要和时代为敌，不要和趋势作对，看清本质，顺势而上，才是正途。

大概就说这么多吧，以上就是以房地产经济当下的现实情况和趋势为背景，对中国接下来经济结构中接棒产业的一次深入思考和分析研究，和各位朋友分享。

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图片来源：头条图库

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