土地拍卖价320万每亩容积率2.5

想要至少10%净利润需要卖到6900元/m2才不会只为银行打工。

这个涉及到投资测算问题。按照容积率2.5绿化0.3 因为1 亩=666.66平方米楼面价1920元/m2

首先：说下土地拍卖土拍价格1920元/m2,还需要缴纳土地契税3%土地印花税0.5%基础设施配套费30元每平土地使用费20元每平这对于目前火热的土拍市场来说1亿元的地价就要支出3%的土地契税即300万。土地成本在2034元/m2。

其次：项目总投资TDC一般有以下几项组成前期费用建安工程费基础设施费配套设施费开发间接费不可预见费以及三费（营销财务管理）等组成。

2.建安工程费依据每个城市不同差别也挺大的但是一般正常2000-3000元/m2来计算我们按照2445元/m2来处理。

3.基础设施以及配套设施基础设施主要还是水电燃气通讯等的室外管网路网配套这一块特别是电的投入比较大还有就是道路以及绿化的费用各个地方差异较大正常都需要花费200多元/m2

配套设施费用主要是配套的设备用房物业等 用房这块配套费用投入比较没那么高容积率只有2.5配套费用就比较高74元/m2

4.开发间接费包含工程管理临时设施物业完善等正常投入也不多各自也不一样一般正常几十元每平。不可预见费用可按照小建安1-2%预估

5.三费一般按照销售收入进行预估多卖多投入少卖也要投入。该项目按照销售4-5%预估500-600元/m2

最后一个就是税费大头房地产税费包含了增值税土增税增值税附加所得税等这块与销售价格息息相关正常400-1000多元/m2都有

综上上述以上各项进行推测根据投资测算地价对于房价影响利润达到0时即保本的成本要达到保本基本上需要达到5435元/m2。为了不为银行打工正常房地产利润都要达到10%以上售价必须要达到6935元/m2以上。