房地产十年黄金期已经结束

房地产黄金十年结束了接下来是白银时代除了房地产还有基金、保险、信托、大宗商品等一、我并不认为房地产的时代就结束了城镇化继续提高仍将带来大量的居中需求这里我认同任总的观点。

2017年常住人口城市化率58.58%2030年城镇化率目标诶70%未来每年仍将提高一个百分点这都将带来巨大的居住需求。

很多人讨厌房地产其实讨厌的是高房价而不是讨厌居住更好品质的房子人活一辈子就是能够让家人居住得更好每个人都以自己有能力为家人买房而自豪乔迁新居的时候总是大摆筵席向亲朋好友告慰。

但是现在房子为什么价格越来越高了？

1、因为经济逐年发展GDP都7年翻倍10年翻倍的居民收入提高了购买力增强了而房子作为居民收入改善后的第一需求需求增加自然受欢迎；

2、城镇化率过去二十年是城镇化的二十年大量人口涌入城市催生了居住的需求你还记得你刚进入城市的时候居住的是什么样子的房子吗现在你居住的是什么样的环境？居民环境的改变都需要成本的。

3、货币超发？大家都认为是因为这是房价暴涨最重要的原因其实恰恰相反因为房地产行业的爆发导致从房企开发贷款、个人房贷创造了大量的货币这才导致货币的大量发行房地产是因货币发行是果。房地产的熄火也必将带来货币增速的低迷这一点在今年的金融数据中可见一斑从去年开始房地产被调控今年调控愈演愈烈被称为史上最严调控今年前10月的M0、M1的增速都触及历史低位这说明房地产的发展是货币创造的动力之一。

4、土地供给跟不上房子的需求增速才是高房价的源泉居住需求是居民正常的需求是改善生活的最佳途径提供更多的土地建设更多的房子才是但是现实却是土地的供给往往跟不上房子的需求速度远的不说比如在2015年-2018年年这一波房地产行情房价暴涨一个重要原因就是土地供给减少导致 房屋供给不到位。

2015年全国土地出让面积22.14万公顷同比下降18.6%

2016年中国土地出让面积为249682.96万平方米同比下降9.94%

土地供给的萎缩必然导致房屋开工面积、竣工面积的萎缩最终传导到房屋销售面积的萎缩但是同时房屋的居中需求却并未减少。

而2013年到2015年房价横盘的原因也是前今年土地供给增加所以才保持房价的平稳。

现在发改委也开始讨论从调控价格转向增加土地供给的思路。

核心观点：居民居住需求在增加增加供给才是王道。

中国居民的资产配置中房产占比69%较全球平均水平高我们还处于城镇化进程当中还有10年左右才结束所以房产配置比例较高一旦城镇化进程接近尾声房产的配置将会逐步降低那个时候其他资产的配置会大幅上升保险、股票、养老基金等资产的配置会大幅上升。