受疫情影响房价有下跌吗

2020年一场突如其来的大疫情将国人最“热闹”的新年温度降至冰点人们居家隔离数日生活生产深受影响。好在经过全国上下的共同努力疫情终算于3月底得到有效控制人们的生产生活逐步恢复。

国内刚刚松一口气海外疫情更加肆虐海外输入又一次让国人绷紧了神经……

时至今日国人“抗战”疫情200余天防控仍在持续

受疫情影响今年上半年全国经济增长形势严峻各行各业深受影响。同时一些企业缩减规模甚至倒闭失业加剧效益骤减人们收入下降……

经过一场疫情越来越多的人意识到好好活着比什么都重要。对于买房当今人们的激情亦不可与前几年同日而语了

2020年一季度全国房企销售业绩遭遇“滑铁炉”特别是2月份有的企业甚至直接“打白板”疫情之下对房企更多的考验是求生存——回笼资金以防资金链断裂

于是一些房企在今年上半年奋力自救打折促销最吸睛的要数“某大”地产全国7折网络售房……经过房企的努力和购房需求的能量积聚5月、6月份大多数城市新房成交量均实现了环比“井喷”全国商品房销售面积增速逐步回升具体表现为

从2月份的-39.9%4月份的-19.3%5月份的-12.3%6月份的-8.4%……

让人意外的是销量逐步回升的同时房价也录得意外上涨。上海易居房地产研究院发布《2020上半年中国百城房价报告》。2020年上半年全国100个城市新建商品住宅成交均价为15595元/平方米同比上涨10.9%。

可见2020年上半年活下来的房企不但度过了最危险的资金链考验时期同时还收获了楼市10.9%的房价涨幅房企们期待着下半年能够延续良好的销售势头。

虽然表面上来看上半年楼市表现喜人甚至还有些小意外毕竟艰难中意外录得超10%的涨幅。

特别是二季度一些人感觉楼市又要“量价齐升”了。不过在笔者看来这些都不是KFS的底气所在因为从上半年楼市的成交量来看房价在上涨中已经漏出“马脚”。

笔者认为下半年的楼市温度或和这个夏季的天气一样眼看着40度的高温逼近大部分城市却被一场又一场的大雨及时降温只有少数几个城市或能有幸沐浴夏日的酷暑。

一从新房成交面积和成交均价来看量跌价升难稳房价继续攀升的势头。

尽管上半年整体来看楼市复苏快速但是根据相关统计上半年全国40城新建商品住宅成交量同比下滑18%。

很多房企本来寄希望7月份能够继续保持5、6月份的销售势头甚至悄悄地涨了点价格但是7月的成交量不太尽KFS的意。

根据诸葛找房数据中心7日发布的一份报告显示7月份重点监测的40城新房销售面积为2316.72万平方米环比下跌3.26%。

贝壳研究院统计数据反映同样的趋势。据该机构统计7月份66城新房市场合计成交套数同比下滑3.7%环比下滑1.9%成交面积同比下滑6.4%环比下滑5.2%。数据反映新房市场成交量大幅下滑。

不过在成交量大幅下滑的同时据统计显示重点40城市的新房销售价格与去年同比均出现了小幅度的上涨。

这表明买房的需求仍然存在但是购买意愿并不强烈持币观望情绪浓厚。成交量上不去房价上涨的支撑力不够房价势必难以继续攀升。

二从库存数据及供求关系来看房价攀升的可能性较小。

1库存同比增长去化速度慢。

全国大部分城市的楼市经过上一轮(2016~2018)潮水般地上涨后新房商品住宅库存量并不高但是随着两年禁售期解禁二手房挂牌量持续增长今年6月全国多城二手房挂牌量达到了新高。

据贝壳统计显示全国重点18城6月末商品住宅库存同比数据显示11城库存同比增加特别是西安、烟台等城市库存同比增加都在20%以上。

而据CRIC中国房地产决策咨询系统的统计数据显示今年5月商品房库存量TOP20城市情况中绝大部分城市的库存量同比增长幅度也是比较大的。

2供求形势严峻。

商品房作为商品与服装食品等同理供求关系决定着价格的方向。

1）新盘平均去化率不高。

据CREIS中指检测2020年上半年重点城市新开盘项目平均去化率并不高去化率指数为北上广平均约68%。十大二线城市中除杭州和青岛去化率较高外其余均在60%以下平均去化率仅为58%……

可见今年上半年新开盘的项目平均去化率并不高。

2）重庆等部分城市7月再次出现新房供大于求的情况。

据克而瑞重庆机构数据显示7月重庆主城区商品房供应面积220.44万方成交面积198.15万方。这是自5月、6月连续两月供小于求之后再次出现供大于求的情况。

虽然短期的供大于求并不一定会造成房价下跌。但是在本身新盘去化缓慢的前提下新开盘供大于求表明购房潜力减弱的同时无疑库存压力会进一步增大。如果供求关系持续下去库存持续攀升房价必定难以上涨。

3）新开工面积环比增速扩大。

尽管上半年新盘去化不高甚至在7月有城市出现供大约求的状况但是房地产的新开工的面积及增速显示今年上半年呈现环比快速增长状态对比2018年、2019年新开工面积及其增速来看增速并不小。

按常规建设周期今年上半年开工建设的这些项目也会于明年上半年陆续上市。

在新的项目上市前房企必将尽力完成现有库存的去化回笼资金全力投入实现下一个年度的业绩目标。

三从楼市政策来看“稳”房价才是“房住不炒”的根本。

国家对于楼市的“房住不炒”的政策会继续下去。这点哪怕是后疫情时代国家同样没有放松。最典型的有7月深圳的“最严新政”7月24日政府对房价上涨过快十城的约谈都可以看出来。

哪怕是经济受压的后疫情时代全国楼市的限购限售政策仍然持续首套房和多套房贷款政策依旧延续……

可见从国家政策层面来看房价继续攀升的可能性也不大。

四从房企的全年销售目标来看下半年房企“打折保量销售”在所难免。

1典型房企目标诉求仍然不低。

尽管房地产行业竞争加剧还无一例外地遭遇2020年的疫情影响一些房企对全年目标制定相对谨慎但是很多典型房企对销售业绩增长仍有较高的诉求。

典型房企2020年业绩增长率目标多数定于10%左右但也有部分房企销售目标维持超20%的涨幅。

比如绿城中国2020年业绩目标2500亿元较2019年全年业绩增长24%涨幅较2018年、2019年均有所提高。

又比如中国金茂2020年业绩目标为2000亿元较2019年全年销售业绩增长24%涨幅较2019年提高7个百分点。

还有比如宝龙地产、合景泰富今年业绩目标分别为24%、20%旭辉集团、世贸集团均为15%等等。可见一些典型房企对于楼市谨慎乐观对于2020年的销售仍然寄予厚望的。

2近半数房企上半年业绩完成率不足40%房企下半年销售压力大。

尽管大部分房企对于后疫情时代的楼市谨慎乐观10%左右的业绩增长本也在合理范围。

但是今年上半年除了中国恒大（完成54%）、中国金贸（完成51%）、雅居乐（完成46%）等房企业绩完成情况尚佳外包括绿城中国（完成36%）、合景泰富（完成36%）在内的36家房企中近半数房企上半年业绩完成率不足40%可见下半年这些房企的销售压力还是非常大的。

前面我们也讨论到7月份全国重点监测的40城新房销售面积环比下跌3.26%在市场季节性变化（7月8月是传统淡季）与房地产调控政策的双重影响下预计8月成交量环比仍然会有小幅下降。

……可见今年三季度的业绩重任只能看看9月份能否有起色。

从目前房企的库存量、新房的供求形势再结合过往房企的销售目标完成来看通常多数房企都会尽力通过营销助力来完成既定目标。

那么由此推测大部分房企或会经过9月份的观望后根据企业自身业绩完成情况必将制定强有力的第四季度销售策略打折促销或在所难免。

当然目前中国房住不炒的政策会持续一城一政的销售策略也会继续不同的城市KFS的销售业绩目标完成率也会不一样。

对于一些销售目标完成较好的城市比如深圳由于库存量极低（今年6月末深圳库存同比减少约40%）城市经济增长强劲人口净流入基数大下半年的深圳的房价或会继续攀升。

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